Prova epoca edificazione e verificazione non conclusiva non gravano sul proprietario (TAR Lazio n. 16014 del 13.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’onere di provare che l’opera edilizia è stata realizzata in epoca anteriore al 1° settembre 1967, e dunque in regime di libertà dell’attività edificatoria, grava sul privato che vi ha interesse, secondo il principio di vicinanza della prova. Tale onere, tuttavia, non può risolversi in un esito definitivamente preclusivo quando il proprietario abbia esperito ogni tentativo ragionevole di datazione e la verificazione disposta dal giudice amministrativo non sia giunta a risultati univoci. In tale ipotesi le conseguenze del deficit probatorio non sono addossabili al privato, non essendo esigibile, prima del 1967, la conservazione di documentazione probatoria non imposta dalla legge. Ne deriva l’illegittimità dell’ordine di demolizione fondato su un accertamento dell’epoca di costruzione rimasto incerto.

Il Fatto

Un Comune ha ingiunto al ricorrente la demolizione di due manufatti adibiti a garage, insistiti su una particella catastale, e di un fabbricato principale, contestando per i primi la realizzazione in totale assenza di permesso di costruire e per il secondo la totale difformità rispetto a una concessione edilizia del 1980.

Il ricorrente, che per i garage è indicato nel provvedimento come possessore e non come proprietario, ha impugnato l’ordinanza deducendo il difetto di legittimazione passiva, l’assenza di istruttoria sull’epoca di edificazione e la riconducibilità della pavimentazione esterna all’attività edilizia libera. Ha inoltre contestato le difformità ascritte al fabbricato principale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto dichiarato inutilizzabili due documenti depositati dal Comune, atteso che l’amministrazione ha rinunciato ad avvalersene dopo la proposizione della querela di falso da parte del ricorrente.

Il difetto di legittimazione passiva è stato respinto. Le norme del d.P.R. n. 380 del 2001 riferiscono l’ordine demolitorio al responsabile dell’abuso oltre che al proprietario, comprendendovi chi ha la disponibilità del bene e può assicurare il ripristino dell’ordine violato; nel caso di specie il ricorrente ne aveva il possesso, circostanza rimasta incontestata.

Nel merito dei garage, il Tribunale ha ribadito che la prova dell’anteriorità grava sul privato e deve essere rigorosa, non potendosi valorizzare dichiarazioni di terzi. Ha però richiamato l’orientamento del Cons. St., Sez. II, 20 gennaio 2026, n. 418, che ha condiviso il temperamento espresso dal TAR Liguria, Sez. II, 17 gennaio 2023, n. 83: se nemmeno la verificazione riesce a dare dimostrazione dell’epoca di costruzione, non è ragionevolmente esigibile che il proprietario subisca le conseguenze negative dell’incertezza.

La verificazione ha confermato l’impossibilità di stabilire con certezza la datazione. Le foto aeree del volo 1979/1981 risultavano poco definite; la documentazione catastale non consentiva alcuna conclusione; il verificatore ha escluso di poter confermare o smentire la risalenza ante 1967. Il Collegio ha inoltre accertato che l’area non ricadeva nel perimetro del centro abitato né in zone di espansione, sicché il titolo non era comunque necessario ai sensi dell’art. 31 della legge n. 1150 del 1942 nel testo previgente.

Quanto al fabbricato principale, il ricorso è stato respinto. La relazione tecnica di parte ammetteva la creazione di un nuovo livello con incremento della superficie utile, integrando una totale difformità ex art. 31, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001. L’ineseguibilità della demolizione parziale resta questione di fase esecutiva. La scala esterna in ferro, valutata unitamente alle altre opere, non è qualificabile come pertinenza minore. La doglianza sulle tolleranze costruttive è stata ritenuta generica.