La quota zero concordata in sopralluogo vincola l’accertamento delle difformità edilizie (Cons. Stato n. 7524 del 25.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di repressione di abusi edilizi, l’ordinanza di demolizione fondata su un accertamento tecnico che prescinda dalla quota zero concordata in contraddittorio tra direttore dei lavori e responsabile dell’ufficio tecnico comunale è viziata da travisamento dei fatti e difetto di istruttoria. La quota di riferimento fissata in sede di sopralluogo, riportata su un punto fisico stabile, costituisce parametro incontrovertibile per la verifica delle altezze e delle volumetrie rispetto al titolo edilizio. Il rispetto delle distanze va inoltre commisurato alle strade esistenti, non a quelle soltanto previste dallo strumento urbanistico e non ancora realizzate all’epoca dell’intervento. Ne consegue l’illegittimità del provvedimento che qualifichi l’intervento come eseguito in difformità totale sul presupposto di una traslazione verso l’alto del fabbricato mai verificatasi.

Il Fatto

Il Comune ha ingiunto alla società proprietaria la demolizione delle opere realizzate su un terreno, contestando una serie di difformità rispetto ai titoli edilizi: maggiore quota del fabbricato residenziale, altezze dei piani delle autorimesse, posizione e interramento di un’autorimessa, aumento della superficie coperta e della volumetria, diversa collocazione delle scale esterne, forma della gronda e superamento del limite di riporto del terreno.

La società ha impugnato l’ordinanza davanti al TAR Lombardia, sede staccata di Brescia, che ha respinto il ricorso con la sentenza n. 21/2022, ritenendo doverosa l’adozione del provvedimento quale esercizio di potere vincolato. Il primo giudice ha considerato incontestati l’aumento di superficie e cubatura e il mancato rispetto delle distanze, qualificando le difformità come variazioni essenziali ai sensi dell’art. 54 L.R. Lombardia n. 12/2005 e quindi ricondotte al regime della difformità totale. La società ha proposto appello, dolendosi della mancata pronuncia sull’aspetto centrale della vertenza.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il profilo della quota zero. L’appellante sostiene che l’affermazione del primo giudice secondo cui l’aumento di superficie e cubatura sarebbe incontestato trascuri il verbale di sopralluogo sottoscritto dal direttore dei lavori e dal responsabile dell’ufficio tecnico comunale.

Il Consiglio di Stato ritiene la censura fondata. Dal verbale emerge che la quota zero non era destinata a individuare il confine della strada da realizzare in fregio alla proprietà, bensì a fissare la quota dopo i lavori di scavo di sbancamento, riportata su un punto fisso e non modificabile, quale il palo indicato nel rapporto e nella fotografia. Il Collegio sottolinea come le parti avessero inteso chiarire, in via di fatto, lo stato dei luoghi e gli effetti degli scavi.

Assume rilievo decisivo l’art. 6 N.T.A. al P.R.G., che consente di assumere quale punto di spiccato dell’edificio, in luogo della quota originale, quella del terrazzamento, ove non superi il dislivello di metri 1,50. Il provvedimento impugnato risulta pertanto affetto da travisamento dei fatti, difetto di istruttoria e perplessità: il Comune ha assunto a parametro una quota diversa da quella concordata, riferita a un interrato non ancora ultimato e quindi inidoneo alla misurazione.

La sentenza è parimenti illogica là dove considera incontestato l’aumento di superficie e cubatura, circostanza invece contestata con i motivi ritenuti fondati. La società non ha realizzato alcuna traslazione verso l’alto del fabbricato e si è mantenuta nei limiti del titolo edilizio, essendo munita anche di autorizzazione paesaggistica.

Quanto alle distanze, il Collegio accoglie la censura: non può configurarsi violazione dell’art. 7 N.T.A. al P.R.G. con riferimento a una strada che, all’epoca dei lavori, non era ancora stata realizzata. L’accertamento di difformità totale è quindi viziato per essere stato basato su situazioni in corso di realizzazione e non ancora definite. L’appello è accolto e il provvedimento impugnato annullato, con condanna del Comune alle spese del doppio grado.