Recupero abitativo del sottotetto tra prescrizioni del P.I.I. e frazionamento degli interventi (TAR Lombardia n. 1848 del 21.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il recupero a fini abitativi di un piano sottotetto è ammissibile solo nei limiti e con le modalità fissate dalle prescrizioni del programma integrato di intervento e della convenzione attuativa, che hanno carattere prescrittivo e natura propter rem. Gli interventi edilizi devono essere valutati nel loro complesso e mai in maniera atomistica o frazionata, per comprenderne l’impatto effettivo e prevenire l’elusione delle regole procedurali tramite artificiosi frazionamenti. Ne consegue la legittimità del provvedimento che dichiara l’inammissibilità e l’inefficacia della c.i.l.a. in sanatoria e dell’ordine di ripristino, quando l’opera realizzi un disegno unitario incompatibile con dette prescrizioni. Nella specie, non rilevano né i precedenti titoli ormai superati né le risultanze catastali, dovendosi avere riguardo all’ultimo titolo valido per individuare lo stato legittimo dell’immobile.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di un appartamento collocato all’ultimo piano e nel sottotetto di un edificio di Milano, facente parte di un complesso realizzato in attuazione di un programma integrato di intervento approvato nel 2010 e convenzionato nel 2011. Il progetto originario prevedeva il sottotetto come spazio senza permanenza di persone, escluso dal calcolo della superficie lorda di pavimento. A seguito di un sopralluogo della Polizia locale, è emerso che il sottotetto, previa apertura di una portafinestra, era stato adibito ad abitazione.

Per regolarizzare la situazione, la ricorrente ha presentato una c.i.l.a. in sanatoria e, in seguito, una s.c.i.a. alternativa per il recupero abitativo del sottotetto. Il Comune di Milano, con due provvedimenti del 19 aprile 2024, ha dichiarato l’inammissibilità e l’inefficacia della c.i.l.a., ordinando il ripristino dello stato dei luoghi, e ha diffidato la proprietà dall’eseguire le opere di recupero. La ricorrente ha impugnato tali atti davanti al TAR.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il ricorso, trattando congiuntamente le censure, in quanto connesse. Il punto di partenza è la natura delle prescrizioni contenute nel P.I.I.: le altezze indicate nel tipo planivolumetrico vincolante sono massime e non derogabili, come confermato dalla convenzione attuativa e dalla normativa di attuazione. Tali disposizioni hanno carattere prescrittivo, trattandosi di disposizioni urbanistico-edilizie, e le obbligazioni da convenzione urbanistica hanno natura propter rem.

Il sopralluogo ha accertato che il sottotetto è stato adibito ad abitazione mediante l’apertura di una portafinestra mai assentita. Il recupero a fini abitativi risulta illegittimo, poiché il sottotetto aveva un’altezza interna autorizzata inferiore a 2,35 m e la sua abitabilità avrebbe comportato un’eccedenza di s.l.p. rispetto a quella ammessa dal P.I.I.

La ricorrente ha tentato di sanare dapprima la portafinestra con una semplice c.i.l.a. e poi di avviare il recupero del sottotetto, senza dare atto dell’unitarietà del disegno complessivo. Tale modus procedendi contrasta con la giurisprudenza secondo cui gli interventi edilizi vanno valutati nel loro complesso, anche sotto il profilo funzionale, per verificare se le opere siano strumentali al medesimo scopo pratico.

Il Collegio esclude che possano assumere rilievo i precedenti titoli o le risultanze catastali, dovendosi considerare l’ultimo titolo valido, ossia la s.c.i.a. di variante finale del 2014, che non contemplava l’apertura. Né convince la tesi dell’errore di rappresentazione grafica, poiché un titolo in variante modifica proprio il pregresso assetto. La portafinestra ha inoltre determinato una modifica dei prospetti non sanabile con c.i.l.a.

Pertanto, l’ordine di rimessione in pristino è legittimo, poiché l’uso di un titolo inadeguato non elide la natura illecita dell’intervento. Anche la diffida a non eseguire le opere di recupero è immune da censure, ripercuotendosi su di essa l’inammissibilità della presupposta c.i.l.a. Il Collegio osserva infine che l’ammissibilità dell’intervento non può dipendere dalla tecnica costruttiva o dal materiale della controsoffittatura, ma è subordinata alle prescrizioni del P.I.I., non potendo l’altezza massima dei piani abitabili essere variata.