Recupero ruderi in zona vincolata e limiti ristrutturazione edilizia dopo novella 2022 (TAR Toscana n. 1622 del 09.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il recupero di un immobile versante in stato di rudere rientra nella ristrutturazione edilizia a condizione che sia accertata la consistenza originaria, ma tale accertamento costituisce il presupposto dell’inquadramento e non il limite delle trasformazioni consentite. A seguito della legge n. 91 del 15.07.2022 di conversione del d.l. n. 50/2022, per gli immobili ricadenti nelle aree vincolate ai sensi dell’art. 136, comma 1, lett. c) e d), d.lgs. n. 42/2004 opera la nozione ampia di ristrutturazione edilizia di cui alla prima parte dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, con possibilità di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti e caratteristiche planivolumetriche. Le norme statali sui titoli edilizi hanno valore di principi fondamentali della materia e prevalgono sulla disciplina regionale incompatibile. Il giudicato amministrativo non rende immutabile il regime edilizio del manufatto rispetto ai sopravvenuti mutamenti normativi.

Il Fatto

Il ricorrente acquista dal Comune di Firenze, tramite asta pubblica, un fabbricato a destinazione abitativa con un adiacente ambiente di servizio in stato di rudere, ubicato in zona soggetta a vincolo paesaggistico. Una prima SCIA in variante, volta a recuperare la parte diruta trasformandola in vano chiuso collegato all’abitazione, viene inibita. Seguono una nuova soluzione progettuale, un’istanza di permesso di costruire, un diniego e ulteriori segnalazioni certificate, tutte ostacolate dall’Amministrazione sul presupposto che l’intervento ecceda i limiti della ristrutturazione edilizia e che il manufatto integri una loggia o un porticato non chiudibile.

Due ricorsi vengono riuniti e rigettati con una precedente sentenza del Tribunale. Dopo la pubblicazione di quella decisione il ricorrente presenta una quarta SCIA, che recepisce le prescrizioni della Commissione edilizia, ma viene anch’essa inibita con ordinanza e successiva conferma. Da qui il nuovo ricorso, deciso con la sentenza in esame.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta il nodo centrale rappresentato dal rapporto tra accertamento della consistenza originaria e limiti dell’intervento. Il recupero dei ruderi, per rientrare nella ristrutturazione edilizia, non deve necessariamente limitarsi alla ricostruzione secondo la consistenza accertata. Quell’accertamento serve solo a fissare la base di partenza rispetto alla quale misurare le trasformazioni, mentre il limite delle possibilità di intervento è stabilito dalla disciplina positiva della categoria edilizia.

La sentenza precedente aveva applicato la nozione restrittiva vigente, che nelle zone vincolate imponeva la conservazione di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche. Dopo la legge n. 91/2022 tali limiti vengono meno per gli immobili ricadenti nelle aree vincolate di cui all’art. 136, comma 1, lett. c) e d), d.lgs. n. 42/2004. Poiché il PIT regionale classifica il vincolo che interessa l’immobile proprio in tali tipologie, al momento della presentazione della SCIA opera la nozione ampia dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, con conseguente venir meno degli ostacoli al tamponamento.

Il Collegio esclude che il testo regionale dell’art. 134 l.r. Toscana n. 65/2014, ancora allineato alla disciplina nazionale previgente, possa giustificare la diversa conclusione. Le norme statali sui titoli edilizi hanno valenza di principi fondamentali della materia e prevalgono sulla disciplina regionale incompatibile ai sensi dell’art. 10 legge n. 62/1953.

Quanto alla tesi del Comune, secondo cui la preclusione deriverebbe dall’autorità del giudicato formatosi sulla precedente sentenza, la Corte la respinge. La portata del giudicato amministrativo rispetto al riesercizio del potere resta nei limiti della vigenza delle leggi applicate: il regime edilizio del manufatto non può rimanere pietrificato e insensibile ai mutamenti normativi sopravvenuti.

Il secondo motivo, relativo alla qualificazione come loggia o porticato, è parimenti fondato. Le relative nozioni richiedono che il manufatto sia aperto su almeno un lato, mentre nel caso di specie il fabbricato risulta chiuso su tutti i lati, ancorché su alcuni mediante muretti di altezza inferiore alla copertura. Il ricorso è pertanto accolto e il provvedimento impugnato annullato, con compensazione delle spese.