Sottotetti, recupero abitativo solo se annessi a unità immobiliare (Cons. Stato n. 171 del 08.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il recupero a fini abitativi dei sottotetti, ai sensi dell’art. 3, comma 1, della legge regionale Lazio n. 13 del 2009, è subordinato al presupposto che il volume sia attiguo o comunque annesso a un’unità immobiliare ubicata nel medesimo edificio. Tale requisito di congiunzione e interdipendenza funzionale tra i due beni costituisce condizione imprescindibile della normativa derogatoria di favore e non è interpretabile in senso estensivo. La norma non consente il recupero di sottotetti che costituiscano unità immobiliari autonome nell’edificio. Il difetto del requisito oggettivo determina l’irricevibilità della pratica e l’insussistenza delle condizioni per la formazione del titolo edilizio. Ne consegue che l’annullamento in autotutela non richiede una motivazione rafforzata sull’interesse pubblico, essendo l’onere motivazionale attenuato in ragione dell’autoevidenza degli interessi tutelati.

Il Fatto

Il ricorrente presentava nel luglio 2016 una d.i.a. per il recupero abitativo di un sottotetto, ai sensi degli artt. 22 e 23 del d.P.R. n. 380 del 2001 e della legge regionale Lazio n. 13 del 2009. Nel luglio 2017 il Municipio annullava in autotutela il titolo, rilevando che dall’elaborato grafico non emergeva l’attiguità o annessione del sottotetto a un’unità immobiliare residenziale del medesimo edificio, condizione richiesta dalla normativa regionale. Il provvedimento evidenziava inoltre profili di difformità nel calcolo della monetizzazione degli standard e del contributo di costruzione.

Il TAR Lazio, con sentenza n. 14618/2023, respingeva il ricorso. Il giudice di primo grado riteneva regolare la comunicazione di avvio del procedimento, sussistente in re ipsa l’interesse pubblico all’annullamento e tempestivo l’esercizio dell’autotutela, rilevando che il sottotetto era annesso a una cantina e non a un’unità abitativa. Proponeva appello il ricorrente, censurando la sentenza per difetto di motivazione sull’interesse pubblico e per errata lettura della norma regionale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio individua la questione centrale nella verifica se le agevolazioni dell’art. 3 della legge regionale Lazio n. 13 del 2009 consentano il recupero di sottotetti che costituiscano, nell’edificio, unità immobiliari autonome. La risposta è negativa. La lettura coordinata dell’art. 1 e dell’art. 3, nel testo vigente alla data della d.i.a., impone tre condizioni: il volume deve essere compreso nella sagoma di copertura, sovrastare l’ultimo piano e risultare attiguo o annesso a un’unità immobiliare del medesimo edificio.

Il tenore testuale delle norme è giudicato chiaro e inequivoco nel richiedere un rapporto di attiguità o annessione con altra unità immobiliare. La tesi dell’appellante, secondo cui sarebbe possibile il recupero di volumi autonomi, non trova fondamento nella disciplina. La Corte qualifica la normativa regionale come derogatoria di favore, finalizzata a limitare il consumo di suolo attraverso il riutilizzo dei volumi esistenti, e pertanto bisognosa di interpretazione rigorosamente aderente al dettato normativo.

Accogliere la lettura estensiva condurrebbe, secondo il Collegio, a un recupero indiscriminato e disorganico dei sottotetti, configurando un’ipotesi surrettizia di sanatoria edilizia ulteriore rispetto a quelle tipizzate e a numero chiuso dall’ordinamento. Il rapporto di contiguità e congiunzione è dunque requisito imprescindibile, non interpretabile in senso estensivo perché previsto da norma speciale. Il suo difetto rende irricevibile la domanda di recupero.

Da tale conclusione discende, de plano, l’insussistenza delle condizioni essenziali per la formazione del titolo edilizio. Cadono quindi le doglianze sull’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990 relative all’interesse pubblico, all’affidamento e alla ponderazione degli interessi. Richiamando la pronuncia dell’Adunanza Plenaria n. 8 del 17 ottobre 2017, il Collegio ricorda che l’onere motivazionale è attenuato in ragione della rilevanza e autoevidenza degli interessi tutelati e che la non veritiera prospettazione del privato esclude una posizione di affidamento legittimo.

Applicando tali coordinate, la Corte ritiene congruamente assolto l’onere motivazionale mediante il richiamo alla disciplina urbanistica violata, a fronte di un’iniziativa dalla finalità surrettizia di sanatoria. L’appello è pertanto respinto, con condanna dell’appellante alle spese di giudizio.