La residenza nel terziario è ammessa solo se funzionale e non autonoma (Cons. Stato n. 6413 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nelle aree a carattere terziario le Norme di Attuazione del P.R.G. consentono la destinazione abitativa esclusivamente per la residenza del conduttore o del custode, quale volume funzionale e accessorio all’attività terziaria, non costituibile in unità edilizia autonoma né scorporabile dalla volumetria principale. L’interpretazione sistematica delle NTA impone di qualificare in tal senso la SCIA di mutamento di destinazione anche quando la relazione illustrativa non lo specifichi, essendo quella l’unica destinazione residenziale ammessa. La SCIA che realizzi un intervento precluso in astratto e a priori dalle NTA è improduttiva di effetti, non operando il regime dei limiti temporali al potere inibitorio e non trovando applicazione l’art. 21-nonies della legge n. 241/1990. Non è configurabile alcun affidamento tutelabile su un intervento urbanisticamente non consentito.

Il Fatto

L’appellante acquista nel 2020 una porzione immobiliare ubicata al piano sottotetto di un complesso a destinazione terziaria. Il dante causa aveva presentato una prima S.C.I.A. nel 2020, con cui mutava la destinazione d’uso del sottotetto da terziaria a residenziale ordinaria, segnalazione perfezionatasi per il silenzio dell’amministrazione. Nel 2022 l’appellante presenta una seconda S.C.I.A. per realizzare una scala interna e suddividere l’unità in due alloggi.

Il Comune dapprima inibisce i lavori e richiede integrazioni documentali, poi rigetta la segnalazione con provvedimento del 23 maggio 2022. Il T.r.g.a. di Trento, con sentenza n. 30 del 2023, respinge il ricorso. L’appellante impugna la sentenza deducendo l’erronea ricostruzione del contenuto della SCIA del 2020, l’incompatibilità delle NTA invocate, il difetto di motivazione e la violazione dell’affidamento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal quadro normativo delle NTA. L’art. 23, comma 2, delle N.T.A. esclude insediamenti residenziali nelle aree terziarie. L’art. 10, comma 12, delle N.T.A. ammette nei fabbricati non residenziali la sola residenza per il conduttore o per il custode, entro il 20% del volume urbanistico, senza che essa possa costituire unità edilizia autonoma: il volume deve accorparsi a quello principale, vincolato all’attività, non vendibile né alienabile separatamente.

Da qui la risposta al primo motivo. Anche se la relazione illustrativa allegata alla SCIA del 2020 non qualificava espressamente l’alloggio come residenza del custode o del conduttore, la segnalazione va interpretata in tal senso, perché è l’unica destinazione abitativa consentita dalle NTA. L’interpretazione letterale e atomistica proposta dall’appellante non regge: la destinazione residenziale impressa al sottotetto resta servente e accessoria rispetto all’attività terziaria dei piani inferiori.

La conseguenza è sul piano degli effetti. Il Collegio richiama il proprio orientamento (Cons. Stato, Sez. IV, n. 181 del 2025): la SCIA relativa a intervento sottratto al suo ambito applicativo, perché subordinato al permesso di costruire o precluso in astratto e a priori, è improduttiva di effetti. Non opera il regime dei rigorosi limiti temporali all’intervento repressivo, né trova applicazione l’art. 21-nonies della legge n. 241/1990, che presuppone una SCIA efficace.

Il secondo motivo è respinto perché le NTA vanno lette in modo non atomistico: la destinazione residenziale è ammessa solo se funzionale a quella terziaria, mai autonoma. Quanto al terzo motivo, il Comune ha esternato le ragioni del diniego, non essendo necessaria l’analitica confutazione delle osservazioni procedimentali. Il quarto motivo cade perché non vi è affidamento tutelabile su un intervento precluso in astratto. L’appello è infondato, con compensazione delle spese.