Revocazione per errore percettivo sulla porzione di lastrico usucapita (Cass. civ. Sez. II n. 26805 del 06.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel giudizio di revocazione della sentenza della Corte di cassazione per errore di fatto ex artt. 391 bis e 395, n. 4), cod. proc. civ., il giudice della fase rescindente deve valutare la decisività dell’errore alla stregua del solo contenuto della sentenza impugnata, con ragionamento controfattuale: sostituita mentalmente l’affermazione errata con quella esatta, la decisione resta priva della sua base logico-giuridica. L’errore percettivo sussiste quando il Collegio abbia dato per scontato, senza accertamento motivato, che il giudicato di usucapione riguardasse l’intero lastrico solare, mentre esso concerneva la sola porzione originaria, restando così integro l’interesse ad agire per la nullità dell’atto costitutivo di servitù. Accertato l’errore, si apre la fase rescissoria. La funzione di copertura è caratteristica oggettiva del lastrico solare, non facoltà del proprietario; ma il permanere delle facoltà di luce e aria del locale sottostante esclude la totale privazione delle facoltà del proprietario del fondo servente.

Il Fatto

La società convenne in giudizio la controparte chiedendo la nullità dell’atto notarile del 2004 con cui era stata costituita, a favore dell’immobile di quest’ultima, una servitù di uso esclusivo e calpestio perpetuo sul lastrico solare di copertura della proprietà della società, asseritamente svuotata di contenuto. L’attrice domandò altresì il rilascio del lastrico e il risarcimento dei danni da infiltrazioni.

Il Tribunale accolse la domanda e dichiarò nullo il contratto; la Corte d’appello riformò la decisione, rigettando le domande. Il ricorso per cassazione della società fu dichiarato inammissibile per carenza di interesse, sul presupposto che altro giudicato avesse riconosciuto l’usucapione dell’intero lastrico in favore della controparte. Avverso tale sentenza la società ha proposto ricorso per revocazione, deducendo un errore di fatto consistente nell’erronea percezione della porzione di lastrico oggetto di causa.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto l’eccezione di inammissibilità per mancata esposizione dei fatti di causa. Il giudizio, introdotto nel 2024, è disciplinato dal nuovo art. 366, n. 3), cod. proc. civ., come modificato dal D.Lgs. n. 149/2022, che richiede la chiara esposizione dei fatti essenziali all’illustrazione dei motivi. L’eccezione è disattesa: il ricorso ha esposto i passaggi essenziali della vicenda e richiama l’originario ricorso, presente nel fascicolo.

Sul merito, secondo il consolidato orientamento richiamato (Cass. n. 8051/2020; Cass. n. 6038/2016), nella fase rescindente il giudice deve verificare la decisività dell’errore con ragionamento controfattuale. Nel caso di specie la sentenza impugnata aveva dato per scontato che il giudicato avesse riconosciuto l’usucapione dell’intero lastrico solare, facendone derivare la carenza di interesse.

In realtà quel giudicato aveva riconosciuto l’acquisto per usucapione della sola porzione originaria, individuata come “A”, e non della porzione realizzata in ampliamento, individuata come “B”. La diversità delle porzioni era dato pacifico e incontroverso: la stessa controparte aveva ammesso che l’usucapione riguardava l’altra metà del terrazzo.

Se il Collegio avesse riferito il giudicato alla sola porzione originaria, non avrebbe ritenuto venuto meno l’interesse ad agire della società per la nullità dell’atto di servitù relativo all’intero lastrico, quantomeno per la porzione non coperta dal giudicato. L’errore percettivo, interno agli atti e decisivo, sussiste e comporta la revocazione.

Nella fase rescissoria i motivi sul preteso svuotamento della proprietà sono fondati, ma la motivazione della sentenza d’appello va corretta ex art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ.: la funzione di copertura è caratteristica del lastrico, non facoltà del proprietario. Tuttavia il permanere, in capo alla società, delle facoltà di ricevere luce dai lucernari e aria dalle finestre laterali esclude la totale privazione delle facoltà del proprietario del fondo servente. Il motivo sull’indeterminatezza dei fondi e quello sull’omesso esame del fatto decisivo sono infondati.