Recupero sottotetti e distanze: rilieva la normativa sopravvenuta (Cass. civ. Sez. 2 n. 19431 del 12.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina del recupero dei sottotetti, di cui all’art. 2-bis, comma 1-quater, del d.P.R. n. 380/2001, introdotta dall’art. 1, primo comma, della legge n. 105/2024, si pone come normativa sopravvenuta che impone al giudice del rinvio di verificare, anche d’ufficio, se l’intervento di recupero del sottotetto, realizzato ai sensi della normativa regionale, possa essere ricondotto nell’ambito di applicazione della nuova disposizione, la quale consente l’intervento anche quando non sia possibile rispettare le distanze minime tra edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio e l’altezza massima assentita. In presenza di tale normativa più favorevole, la qualificazione dell’intervento in termini di nuova costruzione, con conseguente assoggettamento al regime delle distanze, deve essere rivalutata.

Il Fatto

La società e i soggetti proprietari di un fabbricato avevano realizzato un intervento di sopraelevazione, consistente nel recupero del sottotetto a fini abitativi, in forza di una D.I.A. I proprietari dell’edificio frontistante li avevano convenuti in giudizio, lamentando la violazione delle distanze legali e chiedendo l’arretramento del fabbricato e il risarcimento del danno. I convenuti avevano proposto domanda riconvenzionale per la violazione delle distanze da parte dei balconi dell’immobile attoreo.

Il Tribunale aveva accolto la domanda principale, condannando i convenuti al ripristino e al risarcimento del danno. La Corte di Appello, riformando parzialmente la sentenza di primo grado, aveva disposto l’arretramento dell’edificio sino al rispetto delle distanze previste dalla normativa statale e dal regolamento edilizio comunale. Avverso tale decisione proponevano ricorso per cassazione i soccombenti, cui resistevano i controricorrenti, spiegando a loro volta ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato congiuntamente i motivi del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale, incentrati sulla necessità che gli interventi realizzati sui fabbricati esistenti rispettino le prescrizioni in tema di distanze. La Corte ha rilevato che, in epoca successiva al deposito della sentenza impugnata, è intervenuta la legge n. 105/2024, di conversione del decreto-legge n. 69/2024, il cui art. 1 ha aggiunto all’art. 2-bis del d.P.R. n. 380/2001 il comma 1-quater.

Tale disposizione prevede che gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche alla forma e alla superficie dell’area del sottotetto e che sia rispettata l’altezza massima assentita. La norma fa salve le leggi regionali più favorevoli.

La Corte ha quindi evidenziato che la sentenza impugnata aveva qualificato l’intervento come nuova costruzione, in ragione del mancato rispetto dell’altezza media ponderale massima prevista dalla legge regionale Lombardia, con conseguente assoggettamento alle norme in tema di distanze. Tale qualificazione, tuttavia, deve essere rivalutata alla luce della normativa nazionale sopravvenuta più favorevole. La Corte ha pertanto cassato la decisione, disponendo il rinvio alla Corte di Appello affinché riesamini la fattispecie alla luce delle nuove disposizioni e verifichi la riconducibilità dell’intervento alla fattispecie del recupero del sottotetto.