Risarcimento da inadempimento del preliminare e quantificazione del danno (Cass. civ. Sez. II n. 22907 del 08.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il danno da inadempimento del contratto preliminare non si liquida con automatismo nella differenza tra il prezzo pattuito e quello ricavato dalla successiva alienazione a terzi. L’entità del pregiudizio va ancorata alla perdita o al mancato conseguimento dell’utile provocato dall’inadempimento, commisurandola alla differenza tra il prezzo concordato e il valore che il bene aveva al momento in cui l’inadempimento è divenuto definitivo, coincidente con la scadenza del termine fissato con la diffida ad adempiere o con quello di proposizione della domanda di risoluzione. Possono rilevare ulteriori circostanze idonee a incrementare o ridurre il pregiudizio, purché allegate, provate e ragionevolmente prevedibili. Il giudice di rinvio deve poi compensare, in tutto o in parte, il credito risarcitorio con la caparra versata, disponendo l’eventuale restituzione della differenza.

Il Fatto

Con un preliminare di vendita la società promissaria acquirente si era obbligata ad acquistare un terreno edificabile, con corrispettivo e condizione sospensiva legata al rilascio del permesso di costruire per una determinata volumetria. Con un separato preliminare, la stessa società prometteva in vendita alla controparte alcuni immobili da realizzare nel costruendo complesso. Insorti contrasti sull’utilizzabilità dell’intera cubatura, la promissaria acquirente veniva diffidata a concludere il definitivo e, non avendo adempiuto, la promittente venditrice alienava il terreno a terzi.

La società adiva il Tribunale per far dichiarare la nullità o l’inefficacia dei contratti o la risoluzione per inadempimento, con restituzione della caparra. Il Tribunale accoglieva la domanda. La Corte d’Appello, in riforma, dichiarava la risoluzione per inadempimento della promissaria acquirente e la condannava al risarcimento, liquidato nella differenza tra il prezzo concordato e quello inferiore ricavato dalla vendita a terzi.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta le censure sulla pretesa inammissibilità dei motivi di appello. L’eseguibilità del preliminare era tema discusso sin dal primo grado e la sua riproposizione integrava una mera difesa, non una domanda nuova preclusa dall’art. 345 c.p.c. La contestazione del rilievo probatorio della documentazione non costituiva eccezione di nullità della consulenza tecnica.

Infondata è anche la censura sul rispetto della distanza tra costruzioni. La Corte conferma l’orientamento secondo cui l’obbligo di rispettare la distanza di dieci metri tra pareti finestrate, previsto dall’art. 9 D.M. n. 1444/1968, opera solo in presenza di vedute e non di aperture lucifere, con conseguente esclusione dell’obbligo nel caso di specie.

Il motivo sull’assenza di responsabilità della società è inammissibile, perché attinge profili di fatto già risolti con motivazione immune da vizi. La Corte di merito ha accertato l’utilizzabilità dell’intera volumetria e l’inadempimento della promissaria acquirente, che si è sottratta all’obbligo di concludere il definitivo nonostante la diffida ad adempiere.

È invece fondata la censura sulla quantificazione del danno. La Corte di merito ha liquidato il pregiudizio con un automatismo, pari alla differenza tra il prezzo che la promittente venditrice avrebbe ottenuto dall’esecuzione del preliminare e quello incassato dalla vendita a terzi. Tale criterio non è condivisibile: il danno va commisurato alla perdita effettiva, tenendo conto di ulteriori circostanze allegate e provate, secondo i principi già affermati in materia.

La fondatezza di tale motivo assorbe la censura sulla pretesa eccedenza rispetto alla domanda e sul contrasto tra dispositivo e motivazione. Il giudice di rinvio dovrà procedere a una nuova quantificazione e, se del caso, compensare il credito risarcitorio con la caparra versata, disponendo l’eventuale restituzione della differenza. La sentenza è cassata con rinvio in diversa composizione.