Ristrutturazione pesante equiparata a nuova costruzione per il contributo di costruzione (TAR Marche n. 848 del 30.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’intervento edilizio che, mediante demolizione, ricostruzione e ampliamento, realizzi un organismo in tutto o in parte diverso dal preesistente, con modifica della volumetria complessiva e aumento del carico urbanistico, integra la ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante di cui agli artt. 3, comma 1, lett. d), e 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380/2001, equiparabile alla nuova costruzione. Ne consegue la legittimità della quantificazione del contributo di costruzione operata dal Comune con le tariffe e i coefficienti previsti per le nuove costruzioni. Il nomen iuris utilizzato nel titolo edilizio o nella relazione tecnica non vincola il giudice, che qualifica l’intervento in base alle caratteristiche oggettive dell’opera. La domanda di restituzione delle somme corrisposte presuppone l’illegittima determinazione del contributo e cade con il rigetto della domanda annullatoria.

Il Fatto

Una società attiva nel settore dell’edilizia otteneva dal Comune il permesso di costruire per un intervento qualificato come ristrutturazione edilizia con demolizione, ricostruzione e ampliamento del 40% di un edificio di civile abitazione. Il Comune quantificava il contributo di costruzione applicando tariffe e coefficienti propri delle nuove costruzioni, per un importo complessivo che la società versava.

La società impugnava il provvedimento di quantificazione e il relativo schema, chiedendo l’accertamento della riconducibilità dell’opera alla ristrutturazione edilizia e la condanna del Comune alla restituzione della differenza tra quanto versato e quanto dovuto secondo i parametri della ristrutturazione. Il Comune si costituiva chiedendo il rigetto del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta la questione qualificatoria dell’intervento, premettendo che essa precede e condiziona ogni valutazione sulla misura del contributo di costruzione. La ricorrente sosteneva la natura di ristrutturazione in ragione della definizione contenuta nel titolo edilizio e nella relazione tecnica; il Tribunale ritiene invece decisivo l’assetto oggettivo dell’opera realizzata.

La ricostruzione del progetto evidenzia un piano interrato destinato a garage e cantine, due appartamenti al piano terra, tre al primo e due al secondo, con lastrico solare e area tecnica in copertura. Rispetto all’originario edificio di un’unica unità abitativa su tre piani fuori terra, il Collegio ravvisa una pressoché totale e stabile trasformazione dell’organismo edilizio, unita a un aumento del carico urbanistico. L’intervento va quindi ricondotto alla ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante, se non alla nuova costruzione.

Il percorso argomentativo si fonda sul criterio discretivo elaborato dalla giurisprudenza amministrativa: la demolizione e ricostruzione resta tale solo in assenza di variazioni di volume, altezza o sagoma; in mancanza di queste condizioni l’intervento è equiparabile a nuova costruzione. Il Tribunale richiama TAR Sicilia Palermo n. 2655 del 2023, Cons. Stato n. 8906 del 2022, Cons. Stato n. 8751 del 2022, Cons. Stato n. 2106 del 2022 e Cons. Stato n. 2304 del 2020, oltre a un proprio precedente, TAR Marche n. 809 del 2024.

Alla luce di tali principi, il Collegio esclude la conservazione degli elementi fondamentali dell’edificio originario e ritiene irrilevante il nomen iuris impiegato. L’intervento, qualificato come ristrutturazione edilizia pesante, è equiparabile a una nuova costruzione: il Comune ha dunque correttamente applicato le tabelle previste per quest’ultima. Il ricorso è infondato e viene respinto, con conseguente caduta della domanda restitutoria; le spese di lite sono compensate per la peculiarità della vicenda e l’evoluzione giurisprudenziale della materia.