Sanatoria edilizia: doppia conformità e irrilevanza del contesto trasformato (Cons. Stato n. 8724 del 10.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento di conformità disciplinato dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 consente la sanatoria dei soli abusi formali, cioè delle opere realizzate in carenza di titolo ma conformi alla normativa urbanistica ed edilizia. Il rilascio del permesso in sanatoria esige la verifica della doppia conformità, dovendo l’intervento risultare conforme alla disciplina vigente sia al tempo della realizzazione sia al momento della presentazione dell’istanza. L’onere di dimostrare la doppia conformità grava interamente sul richiedente. Ai fini del diniego rileva la destinazione impressa all’area dal PRG vigente, mentre è giuridicamente irrilevante la trasformazione di fatto del contesto territoriale. Il rilascio di titoli in sanatoria su immobili della stessa zona non fonda alcuna disparità di trattamento, trattandosi di atto vincolato e di pretesa estensione di un trattamento di favore illegittimamente riconosciuto ad altri.

Il Fatto

Il ricorrente ha acquistato in tempi successivi un compendio edilizio e alcuni terreni nel Comune di Bari, in zona classificata dal PRG come area per attività primarie di tipo A, destinata in prevalenza all’agricoltura. Su tali particelle ha eseguito opere di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia in assenza di titolo, consistenti nell’ampliamento volumetrico di fabbricati già oggetto di precedente condono.

Ha quindi presentato istanza di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, lamentando il silenzio dell’amministrazione. Sopravvenuto il diniego, lo ha impugnato con motivi aggiunti. Il TAR Puglia ha dichiarato improcedibile il ricorso per sopravvenuta carenza di interesse e ha respinto i motivi aggiunti. Propone appello il privato.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Il Collegio ricostruisce la funzione dell’accertamento di conformità: si tratta dello strumento che consente la sanatoria dei manufatti realizzati senza titolo, ma resta circoscritto dal legislatore ai soli abusi formali. Ne deriva l’esigenza della doppia conformità, principio fondamentale del governo del territorio, finalizzato a garantire il rispetto della disciplina urbanistica durante tutto l’arco temporale tra realizzazione dell’opera e presentazione dell’istanza.

La Corte richiama la giurisprudenza costituzionale e amministrativa sul punto, tra cui Corte cost. n. 232 del 2017, Corte cost. n. 101 del 2013 e Cons. Stato n. 2660 del 2023, che pone interamente sulla parte l’onere di dimostrare la doppia conformità. Il provvedimento di diniego si fonda su due ragioni autonome: la destinazione agricola dell’area secondo il PRG vigente e l’eccedenza della volumetria rispetto agli indici assentibili.

L’appellante sostiene che l’area avrebbe mutato destinazione per effetto del rilascio di plurimi titoli in sanatoria e della stratificazione di insediamenti produttivi. La censura non supera i rilievi del Comune. La destinazione urbanistica resta quella impressa dallo strumento vigente, classificata di tipo A, mai ritipizzata. Il richiedente stesso conferma che l’area è individuata nel PRG quale zona agricola. Il potere discrezionale di modifica del piano resta rimesso all’ente, che non è obbligato a varianti in presenza di un mutamento della situazione di fatto.

Il Collegio esclude poi che il rilascio di titoli in sanatoria sulla medesima area possa fondare una disparità di trattamento: la censura non è provata e comunque non è prospettabile quando si impugna un atto vincolato e si chiede l’estensione di un abuso. Per il principio di legalità, un atto legittimo resta tale a prescindere da eventuali atti illegittimi adottati in situazioni simili. Irrilevante è anche l’eventuale inadempienza del Comune sulla ritipizzazione, non potendosi introdurre profili di pianificazione nel procedimento di sanatoria.

Infine, il motivo sulla violazione dell’art. 10-bis l. n. 241/1990 è infondato. Le ragioni del diniego sono insuperabili, per cui le doglianze sugli altri rilievi difettano di interesse. La norma non impone la confutazione analitica delle osservazioni del privato: è sufficiente che la motivazione finale non contenga elementi nuovi rispetto al preavviso. L’appello è respinto e le spese sono compensate.