Sanatoria edilizia, doppia conformità e onere probatorio sul proprietario (TAR Sicilia n. 359 del 06.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, la doppia conformità costituisce presupposto indefettibile della sanatoria: il manufatto non deve contrastare con la disciplina urbanistico-edilizia né al momento della realizzazione né a quello della presentazione dell’istanza. Il relativo onere probatorio grava interamente sul privato, mentre l’amministrazione adotta un provvedimento di carattere vincolato, che non richiede motivazione ulteriore rispetto alla verifica di corrispondenza alle prescrizioni urbanistiche e speciali. I poteri istruttori del giudice, ai sensi dell’art. 64, comma 1, c.p.a., non possono essere esercitati per supplire alle carenze probatorie imputabili alla parte, in applicazione del principio di vicinanza della prova, che grava sul proprietario quanto a caratteristiche, consistenza ed esatta ubicazione del manufatto.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune ha archiviato la pratica relativa a una segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, presentata ai sensi degli artt. 33 e 36 del d.P.R. n. 380/2001 e della legge regionale n. 16/2016, e ha ordinato il ripristino dello stato dei luoghi, richiamando una precedente ordinanza di demolizione.

La vicenda riguarda un fabbricato residenziale con pertinenze realizzato su fondo agricolo, che il ricorrente assume esistente in epoca anteriore al 1990 e comunque documentato dal 1996. Acquisto nel 2009, aggiornamento catastale, ampliamenti successivi privi di titolo e acquisizione di diritti edificatori nel 2025 costituiscono i passaggi essenziali della fattispecie. Il ricorrente ha dedotto l’insussistenza dei motivi ostativi, la violazione del contraddittorio procedimentale e ha chiesto la verificazione sulla distanza dal corso d’acqua.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal carattere vincolato del provvedimento conclusivo del procedimento di verifica di conformità. Richiamando Cons. Stato, Sez. VI, n. 3437 del 2022 e Cons. Stato, Sez. VII, n. 6537 del 2023, il Tribunale ribadisce che la doppia conformità è condizione necessaria per la sanatoria e che il relativo onere dimostrativo ricade integralmente sul privato, non essendo necessaria motivazione ulteriore oltre alla corrispondenza dell’opera alle prescrizioni urbanistico-edilizie e speciali.

Sul piano sostanziale, la Corte rileva che la prova rigorosa della doppia conformità non è stata offerta. In senso contrario depone un dato significativo: la capacità edificatoria è stata acquisita soltanto nel 2025, mediante contratto di cessione di diritti edificatori. Tale circostanza impedisce di ritenere dimostrata la conformità dell’intervento alla disciplina vigente all’epoca della realizzazione.

Il Tribunale osserva inoltre che gli interventi necessitavano di permesso di costruire, eventualmente in sanatoria, non essendo sufficiente la mera segnalazione certificata di inizio attività. Ove presentata al di fuori dei casi tassativamente previsti dalla legge, la segnalazione è radicalmente inefficace: sul punto il Collegio richiama T.A.R. Sicilia, Palermo, n. 406 del 2020.

In via assorbente, trattandosi di atto plurimotivato, il ricorso è infondato anche quanto alla mancanza del parere della Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali. La particella ricade in area vincolata ex lege, entro la fascia di rispetto di 150 metri dal torrente. Il ricorrente ha opposto una contestazione generica, chiedendo la verificazione senza fornire alcun principio di prova sulla esatta ubicazione della particella e sulla distanza dal corso d’acqua.

Richiamando l’art. 64, comma 1, c.p.a. e il principio di vicinanza della prova, con applicazione esemplificativa di T.A.R. Marche, Sez. II, n. 829 del 2025, la Corte conferma che il proprietario è tenuto a dimostrare le caratteristiche, la consistenza e l’esatta collocazione del manufatto. I poteri istruttori del giudice non suppliscono alle carenze della parte. Quanto all’omessa comunicazione di avvio del procedimento, il ricorrente non ha dimostrato che il contraddittorio avrebbe potuto condurre a esito diverso. Il ricorso è respinto, senza statuizione sulle spese per la mancata costituzione del Comune.