Sanatoria edilizia: doppia conformità inderogabile e illegittimo il regolamento comunale (Cons. Stato n. 2403 del 23.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il requisito della doppia conformità previsto dall’art. 36, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 costituisce principio fondamentale in materia di governo del territorio e norma di chiusura del sistema. Esso impone la verifica della conformità dell’opera alla disciplina urbanistica ed edilizia tanto al momento della realizzazione quanto a quello della domanda di accertamento, lungo l’intero arco temporale intermedio. Le ipotesi di sanatoria edilizia sono tassative e non ammettono estensione analogica né regolamentare: nessun ente locale può introdurre con proprio regolamento forme autonome di conformità ex post. È pertanto illegittimo il regolamento comunale che, recependo la c.d. sanatoria giurisprudenziale, fondi l’accertamento sulla sola conformità attuale. La rimozione e la successiva ricostruzione del manufatto abusivo non interrompono la continuità dell’illecito edilizio quando riproducano la medesima volumetria o funzione urbanistica.

Il Fatto

Gli appellanti sono proprietari di un appartamento in condominio nel quale, nel 1980, la precedente proprietà aveva realizzato una veranda mediante trasformazione di un balcone e apertura di vani finestra. Nel 2012 la veranda viene rimossa e nel marzo 2013 ricostruita con caratteristiche diverse. Una prima istanza di sanatoria viene respinta dal Comune per difetto della doppia conformità e per carenza dell’autorizzazione condominiale. I proprietari presentano quindi una seconda istanza fondata sull’art. 28 del Regolamento Edilizio comunale, nel frattempo modificato per recepire la sanatoria giurisprudenziale, che richiede la sola conformità attuale. Il Comune accoglie e rilascia il permesso di costruire.

I condomini confinanti impugnano il titolo edilizio e la norma regolamentare davanti al TAR Basilicata, che con la sentenza n. 464/2023 accoglie il ricorso e annulla il permesso di costruire e l’art. 28 del Regolamento Edilizio. Gli interessati propongono appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge entrambi i motivi. Sul primo, gli appellanti sostenevano che il momento dell’abuso dovesse individuarsi nel marzo 2013 e non nel 1980, con conseguente applicabilità della legge regionale n. 25/2009 (cd. Piano Casa). La tesi non regge: la sostituzione della veranda nei suoi elementi essenziali configura manutenzione straordinaria di un manufatto abusivo esistente sin dal 1980. Vale il principio per cui la rimozione e ricostruzione non interrompono la continuità dell’illecito edilizio quando l’opera riproduca la medesima volumetria o funzione urbanistica (Cons. Stato, sez. VI, n. 7071 del 2020; sez. II, n. 429 del 2021).

La Corte precisa che la normativa regionale sul Piano Casa è eccezionale e temporanea, diretta a consentire interventi assentiti ex ante, e non può essere impiegata per eludere la doppia conformità (Cons. Stato, sez. VI, n. 4516 del 2019; sez. IV, n. 3226 del 2018). La legge regionale non surroga il requisito di legge né legittima una sanatoria postuma.

Quanto alla declaratoria di illegittimità dell’art. 28 del Regolamento Edilizio, il Collegio la conferma. La sanatoria giurisprudenziale è istituto superato: l’accertamento di conformità di cui all’art. 36 riguarda solo gli abusi formali, cioè gli interventi doppiamente conformi alla data di realizzazione e a quella della domanda (Cons. Stato, sez. VI, n. 8848 del 2025; n. 6979 del 2025). L’art. 36 costituisce norma di chiusura del sistema, e le ipotesi di sanatoria sono tassative e insuscettibili di estensione analogica o regolamentare (Ad. Plen. n. 17 del 2020). Nessun ente locale può introdurre forme autonome di conformità, tanto meno con regolamento, che non può derogare a norma primaria statale (Cons. Stato, sez. VI, n. 5174 del 2021; sez. IV, n. 4015 del 2018).

Il secondo motivo concerne l’art. 86, comma 5, del Regolamento Edilizio, che per gli edifici condominiali impone un progetto unitario sul prospetto. Gli appellanti invocavano l’assenso dei condomini risultante da verbali assembleari. La Corte ritiene corretta l’interpretazione del TAR: la norma disciplina l’unitarietà del prospetto e il decoro urbano e impone un requisito oggettivo e urbanistico, non negoziabile dai privati. In mancanza del progetto unitario l’intervento è urbanisticamente non conforme. Inoltre, l’uso individuale di una volumetria condominiale avrebbe richiesto il consenso unanime di tutti i comproprietari, non essendo sufficiente la maggioranza assembleare. L’appello è quindi respinto, con compensazione delle spese in ragione della natura della richiesta, fondata su una norma comunale illegittima.