Sanatoria edilizia: legittimazione dell’appaltatore e consenso del proprietario (TAR Toscana n. 943 del 15.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di sanatoria edilizia, la legittimazione a presentare l’istanza spetta al responsabile dell’abuso che si trovi in posizione di detenzione qualificata del bene. L’appaltatore può qualificarsi come detentore qualificato solo entro la fisiologia del rapporto di appalto, ossia finché l’opera è detenuta nel proprio interesse in funzione dell’adempimento contrattuale. Venuta meno tale condizione, l’istanza è ammissibile solo con l’espresso consenso del proprietario, che non può essere sostituito o presupposto. In assenza del consenso dell’avente diritto, il diniego di sanatoria è legittimo.

Il Fatto

Una società appaltatrice ha eseguito lavori di ristrutturazione su un compendio immobiliare composto da più fabbricati, realizzando due annessi in ferro e vetro non assentiti, uno dei quali ancora incompleto. Gli annessi sono posti al servizio di due complessi immobiliari di proprietà della committente.

L’appaltatrice ha presentato due pratiche di sanatoria, entrambe respinte dal Comune per difetto di legittimazione della richiedente e per carenza dei presupposti urbanistici. La società ha quindi impugnato i dinieghi davanti al giudice amministrativo, sostenendo la propria legittimazione quale responsabile dell’abuso e la natura pertinenziale dei manufatti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’art. 36, comma 1, d.p.r. n. 380 del 2001, che riconosce il permesso in sanatoria al responsabile dell’abuso o all’attuale proprietario. Richiamando la giurisprudenza amministrativa, il Tribunale osserva che l’impulso alla sanatoria deve provenire da un soggetto in posizione di detenzione qualificata del bene, categoria nella quale può rientrare anche l’appaltatore.

Tale qualificazione opera però solo entro la fisiologia del rapporto di appalto: fino alla consegna dell’opera, l’appaltatore detiene il bene nel proprio interesse in virtù del rapporto obbligatorio. Nel caso concreto, un contratto di transazione parziale tra le parti dimostra che le società hanno inteso non proseguire nell’esecuzione del contratto, con riconsegna del possesso e della detenzione del cantiere e degli immobili. Pur permanendo la disponibilità materiale, manca dunque una detenzione nell’interesse proprio fondata su un appalto ancora efficace.

Il Tribunale richiama inoltre l’orientamento secondo cui alla sanatoria possono provvedere anche soggetti diversi dai titolari del permesso di costruire, ma solo se sia acquisito in modo univoco il consenso del proprietario. L’istanza del responsabile dell’abuso non proprietario è ammissibile a condizione che vi sia l’espresso consenso dell’avente diritto, non potendo questi disporre di un bene altrui contro o in assenza della volontà del titolare.

Nel caso di specie la società committente ha manifestato e riconfermato in giudizio l’interesse contrario alla sanatoria. L’appaltatrice non può pertanto ritenersi legittimata a richiederla. Il primo motivo è respinto. Il secondo motivo, relativo alla natura pertinenziale dei manufatti, resta assorbito: la legittimità di una sola delle ragioni poste a base dell’atto plurimotivato è sufficiente a sostenerlo, con perdita di interesse all’esame delle altre censure.