Sanatoria edilizia: legittimazione del progettista e consenso dei comproprietari (TAR Umbria n. 377 del 24.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il progettista non rientra tra i soggetti legittimati a presentare istanza di sanatoria edilizia: la nozione di responsabile dell’abuso, agli artt. 36 e 36-bis d.P.R. n. 380/2001, designa il precedente proprietario e non il tecnico estraneo al rapporto dominicale con la res. Sull’immobile in comproprietà la domanda di titolo edilizio, anche in sanatoria, deve provenire congiuntamente da tutti i comproprietari, perché il rilascio del titolo incide in modo irreversibile sui diritti dei consociati e la richiesta del singolo non può pregiudicarli. Non è configurabile un permesso in sanatoria valido ai soli fini penalistici ma inefficace verso i comproprietari dissenzienti, pena la violazione della certezza dei rapporti giuridici e dell’esecutività del provvedimento. Il difetto di preavviso di rigetto non vizia il diniego fondato sull’accertamento di un presupposto mancante, perché in tal caso il potere è vincolato e l’esito non sarebbe stato diverso.

Il Fatto

Nel corso del 2022 il progettista e le società esecutrici realizzano su un immobile di Orvieto interventi di adeguamento sismico e riqualificazione energetica. Il Comune contesta difformità rispetto alla SCIA e all’autorizzazione paesaggistica, tra cui un cordolo sommitale con aumento non autorizzato dell’altezza.

Adotta quindi un’ordinanza di demolizione, impugnata senza successo davanti al TAR. Nel frattempo la Procura avvia un procedimento penale per illecito edilizio. Per ottenere l’estinzione del reato ai sensi dell’art. 45, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, il progettista e un solo comproprietario presentano istanza di sanatoria. Il Comune la dichiara inammissibile per carenza di legittimazione soggettiva, non essendo sottoscritta da tutti i comproprietari. Da qui il ricorso, respinto in primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i primi due motivi. Riconosce che la legittimazione a chiedere un titolo preventivo non coincide integralmente con quella a chiedere la sanatoria: l’art. 13 d.P.R. n. 380/2001 indica il proprietario o chi ha titolo per ricevere il permesso, mentre gli artt. 36 e 36-bis menzionano il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario. La differenza si spiega con l’interesse pubblico alla più ampia possibilità di rimediare all’illegalità.

Tale ampiezza non basta però a includere il progettista. L’interpretazione letterale della norma convince il TAR che il responsabile dell’abuso sia il precedente proprietario, non il tecnico. Il rilascio di un titolo in sanatoria produce effetti irreversibili sulla res e presuppone quindi una relazione qualificata, anche pregressa, con il bene.

Sull’immobile in comproprietà la domanda deve provenire da tutti i titolari. Il Collegio richiama l’orientamento consolidato secondo cui il singolo comproprietario non è legittimato, perché il suo contegno autonomo pregiudicherebbe i diritti degli altri, salvo che la situazione di fatto lasci desumere un pactum fiduciae. Nella specie manca qualsiasi prova del consenso degli altri comproprietari, e il Comune ha correttamente respinto l’istanza.

Il TAR dichiara inammissibile l’ipotesi di una sanatoria rilasciata su istanza del progettista per soli fini penali, ma non attuata per l’opposizione dei proprietari: si tratterebbe di un provvedimento efficace per alcuni e inefficace per altri, in contrasto con la certezza dei rapporti giuridici e con l’art. 21-bis legge n. 241/1990. Il terzo motivo è respinto: il preavviso ex art. 10-bis legge n. 241/1990 è dovuto nel rigetto discrezionale, ma non quando il Comune accerta un presupposto mancante esercitando potere vincolato. Il ricorso è respinto con spese compensate.