Sanatoria edilizia parcellizzata in zona vincolata e visione unitaria dell’abuso (TAR Campania n. 2232 del 03.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di un intervento edilizio unitario, realizzato in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, la valutazione dell’amministrazione deve essere complessiva e non può essere frazionata per singole opere. La sanatoria di cui all’art. 36 bis d.P.R. n. 380/2001 presuppone una difformità dal permesso di costruire e non è invocabile quando l’intervento, per consistenza e destinazione, integri una nuova costruzione in assenza di titolo. La presentazione di una pluralità di istanze di sanatoria, frazionate per porzioni dell’abuso man mano che sopravvengono gli atti repressivi, integra abuso del diritto e non paralizza l’efficacia dell’ordine di demolizione. In zona vincolata le opere non possono mai qualificarsi in parziale difformità, con conseguente inoperatività della fiscalizzazione e delle tolleranze costruttive.

Il Fatto

I ricorrenti sono comproprietari, nel territorio comunale, di un complesso immobiliare adibito in parte ad attività di ristorazione e in parte a residenza, oggetto negli anni di plurimi titoli edilizi in sanatoria. Con ordinanza n. 3 del 2.11.2023 il responsabile del servizio tecnico ha ingiunto la demolizione di una serie di opere ritenute difformi dal permesso di costruire in sanatoria n. 4/2006, tra cui il locale ristorante, il sottotetto con mutata destinazione d’uso, un porticato, un locale deposito, una scala esterna in ferro e un corpo di fabbrica al primo piano.

Avverso tale ordinanza i ricorrenti hanno proposto ricorso, integrato poi da motivi aggiunti. Alcune opere sono state demolite. Con separato ricorso è stato impugnato il diniego opposto alla S.C.I.A. in sanatoria relativa alla scala esterna in muratura. L’amministrazione ha eccepito la necessità di una lettura unitaria del complesso, richiamando un pregresso giudicato amministrativo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio riunisce i ricorsi, dichiara il difetto di legittimazione passiva del Ministero dell’Interno e prende atto delle demolizioni già eseguite. Il punto di partenza è il giudicato formatosi sulla necessità di una visione unitaria del compendio immobiliare: il complesso ha un unico accesso, un unico civico e ha subito un progressivo ampliamento che ne ha radicalmente modificato l’assetto originario.

Su questa base il Tribunale esamina le censure relative alla volumetria del ristorante e alle altezze del sottotetto. Rileva che i grafici allegati al titolo indicano una larghezza del ristorante corrispondente a quella misurata in sopralluogo e che il Comune non ha opposto dati precisi alle contestazioni tecniche. Nondimeno, quanto al sottotetto, i ricorrenti non forniscono prova idonea a smentire i rilievi sul mutamento di destinazione d’uso, che di per sé legittima l’ordine di ripristino. Le censure sulle misurazioni sono tardive, essendo state introdotte solo con le memorie di replica.

Il Collegio affronta poi le istanze di sanatoria. Ribadisce che la valutazione ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 deve essere complessiva e non ammette la parcellizzazione degli abusi, non consentendo la considerazione atomistica dei singoli interventi di cogliere il nesso funzionale che li lega. Le opere contestate non sono autonome né marginali, ma parte di un disegno edificatorio complessivo, con un nuovo volume di consistenza non irrilevante e mutamento di destinazione in territorio vincolato: ne deriva l’inconfigurabilità di una fattispecie sanabile ai sensi dell’art. 36 bis. Il diniego dell’attestazione è dunque legittimo.

Quanto alla fiscalizzazione, il Tribunale osserva che in zona paesaggisticamente vincolata le opere sono sempre in totale difformità o variazione essenziale, sicché difetta il presupposto della parziale difformità; le tolleranze costruttive dell’art. 34 bis non operano per gli immobili vincolati. La presentazione di istanze reiterate sulle medesime opere configura abuso del diritto e non incide sulla legittimità dell’ordine di demolizione, ma al più sulla sua efficacia, restando il termine per l’esecuzione sospeso fino alla definizione dell’istanza. Infine, l’ordine di non utilizzare gli immobili trova giustificazione nella salvaguardia della pubblica incolumità, trattandosi di locali aperti al pubblico.

Il ricorso avverso il diniego sulla scala in muratura è respinto: la rampa, di natura pertinenziale, accede a un immobile di cui è stata predicata la radicale abusività e non può essere considerata opera autonoma. Il procedimento risulta immune da vizi, avendo l’amministrazione instaurato il contraddittorio e valutato le osservazioni. Segue la condanna alle spese.