Sanatoria edilizia: volume tecnico valutato per consistenza, non per destinazione (Cons. Stato n. 8312 del 27.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di sanatoria edilizia ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, la qualificazione di un manufatto come volume tecnico irrilevante ai fini urbanistici non dipende dalla destinazione formale invocata dall’istante, ma dalla sua effettiva consistenza funzionale e dimensionale. Un vano di rilevanti dimensioni, sovrabbondante rispetto alle esigenze degli impianti e direttamente collegato a un vano bagno, costituisce corpo di fabbrica soggetto al computo delle superfici. L’incremento ammissibile va verificato secondo il parametro imposto dallo strumento urbanistico, e la mera deduzione di un criterio di computo alternativo, priva di dimostrazione dell’incidenza concreta, non inficia il diniego. La disciplina regionale del cd. Piano casa, sopravvenuta alla realizzazione dell’opera, è priva di portata sanante. Il preavviso di rigetto non impone la confutazione analitica delle osservazioni dell’interessato.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile assentito con licenza edilizia e successivamente con concessione edilizia in sanatoria presenta nel 2015 domanda di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 per opere di ristrutturazione, sopraelevazione e ampliamento, in subordine chiedendo la fiscalizzazione ex artt. 33-34 del medesimo testo unico. L’Amministrazione comunale, dopo sopralluogo, adotta ordinanze di sospensione dei lavori e di demolizione.

Con preavviso di rigetto ex art. 10-bis legge n. 241/1990, il Comune rappresenta l’incompatibilità dell’intervento con lo strumento urbanistico vigente, per superficie coperta, distanze dai confini e dalla strada e superficie minima del lotto. L’istante presenta osservazioni, ma il termine di sessanta giorni decorre senza provvedimento espresso, con formazione del silenzio-rigetto. Il TAR Puglia, sede di Lecce, respinge il ricorso; segue appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge il gravame. Il primo argomento dell’appellante — l’inconferenza del rilievo secondo cui l’opera sarebbe stata realizzata senza permesso di costruire, essendo la sanatoria finalizzata proprio all’acquisizione postuma del titolo — è giudicato irrilevante: non è in discussione l’astratta applicabilità dell’art. 64 n.t.a. del p.r.g., che impone un incremento volumetrico non superiore al 10 per cento, ampiamente superato secondo l’accertamento di prime cure.

Sulla centrale termica, la Corte conferma la lettura del TAR: le rilevanti dimensioni del vano e la presenza di un bagno di circa sei metri quadri, accessibile direttamente dal medesimo vano secondo la planimetria prodotta, dimostrano che non si tratta di volume tecnico. Non rileva che il bagno sia stato ricavato mediante modifica interna al fabbricato condonato, poiché ciò che conta è la consistenza funzionale dell’opera.

Quanto alla camera aggiunta al piano rialzato, di circa sedici metri quadri di superficie coperta, la censura sull’uso della superficie utile anziché di quella coperta è infondata: l’appellante non deduce nulla sull’incidenza concreta del diverso criterio, ed è improbabile che esso riduca l’incremento entro il limite dei dieci metri quadri. Per la mansarda di novantaquattro metri quadri, struttura stabile e dunque pienamente rilevante sul piano planovolumetrico, non è invocabile la legge regionale Puglia n. 14/2009, sopravvenuta alla realizzazione e priva di portata sanante.

Il porticato in legno massiccio, stabile, poggiante sul muro perimetrale e su colonne in pietra, delimitato da ringhiera, e il muro di recinzione di significativa consistenza non rientrano nell’edilizia libera. Il motivo sul preteso difetto motivazionale è assorbito e comunque infondato, richiamandosi il principio secondo cui l’obbligo del preavviso di rigetto non impone la confutazione analitica delle deduzioni dell’interessato, essendo sufficiente una motivazione complessivamente e logicamente resa. Nessuna statuizione sulle spese, per la mancata costituzione dell’Amministrazione.