Sanatoria ex art. 36 TUE: termine, demolizioni e vani tecnici (TAR Puglia n. 906 del 16.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, il termine di sessanta giorni per la decisione dell’amministrazione decorre dalla presentazione dell’istanza di sanatoria e non da quella di un’eventuale precedente istanza di permesso di costruire in variante, che costituisce titolo autonomo. Le opere abusive già sanzionate con ordinanza di demolizione non possono formare oggetto di sanatoria, ma il rilascio del titolo è legittimo laddove l’interessato abbia ottemperato alla demolizione delle parti difformi e l’amministrazione abbia assentito esclusivamente le opere sanabili. Ai sensi dell’art. 23, comma 6, del regolamento edilizio, i locali destinati a ospitare impianti tecnologici a servizio esclusivo degli alloggi, con altezza ridotta, costituiscono vani tecnici, esclusi dal computo della volumetria edificabile. Il maggiore spessore dei solai e delle coperture finalizzato al miglioramento energetico non è considerato nel computo di volumi, altezze massime e distanze, ai sensi dell’art. 11 della legge della Regione Puglia n. 13 del 2008.

Il Fatto

Alcuni proprietari di un immobile confinante impugnavano il permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune di Noicattaro a favore di una società costruttrice, relativamente al completamento di un edificio adiacente alla loro residenza. I ricorrenti, che avevano in corso una causa civile per presunti danni subiti durante la costruzione, lamentavano l’abusività parziale del manufatto e l’illegittimità della sanatoria concessa. Deducevano, in particolare, la violazione dell’art. 36 TUE per la maturazione del silenzio-diniego, l’eccesso di potere per contraddittorietà tra l’ordinanza di demolizione e il successivo rilascio del titolo in sanatoria, e la violazione del regolamento comunale in materia di altezze e distacchi.

Il Comune e la società controinteressata si costituivano in giudizio, eccependo l’infondatezza del ricorso e rappresentando che le parti difformi erano state demolite e che l’istanza di sanatoria era stata presentata solo dopo i rilievi della Polizia locale.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha respinto il primo motivo di ricorso, relativo alla dedotta maturazione del silenzio-diniego, chiarando che l’istanza di permesso di costruire in variante presentata dalla società in data 13 luglio 2021 costituiva titolo autonomo, mentre l’istanza di accertamento di conformità era stata depositata solo il 25 novembre 2021, dopo i rilievi della Polizia locale e l’ordinanza di demolizione. Il procedimento di sanatoria, conclusosi con esito favorevole in data 13 gennaio 2022, si era pertanto perfezionato in soli 49 giorni, nel rispetto del termine di sessanta giorni previsto dalla norma.

Quanto al secondo motivo, la sentenza ha escluso ogni contraddittorietà dell’azione amministrativa: in relazione all’aumento di superficie coperta al piano terra, la società aveva ottemperato all’ordinanza demolendo il solaio in eccesso e riportando la sagoma entro i limiti del permesso originario. Per i ripostigli di piano, la destinazione a locali tecnici con altezza ridotta da 2,70 a 2,40 metri li qualificava come vani tecnici ex art. 23, comma 6, del regolamento edilizio, esclusi dal computo della volumetria. Quanto all’altezza massima, la difformità di 15,25 metri rispetto ai 14,50 metri consentiti era dovuta alla posa di pacchetti di isolamento termico, con conseguente applicazione dell’art. 11, comma 1, lett. b), della legge regionale n. 13 del 2008, che esclude tali maggiori spessori dal computo delle altezze massime.

Il terzo motivo, concernente la violazione del regolamento comunale n. 36 del 1971, è stato dichiarato infondato. Il TAR ha rilevato che le presunte difformità inerenti ad altezze, distacchi e spazi interni costituivano caratteristiche già assentite con il permesso di costruire originario del 26 novembre 2019, non impugnato, e che pertanto le relative censure erano tardive. L’area ricadeva in zona B6, soggetta a intervento diretto, con mantenimento della capacità edificatoria del piano di fabbricazione (indice 3 mc/mq e rapporto di copertura del 60%), con la conseguenza che le verifiche andavano effettuate alla luce di tali parametri e non del regolamento richiamato.

Il ricorso è stato pertanto respinto, con compensazione delle spese per la natura e la peculiarità della controversia.