Sanatoria straordinaria su beni pubblici fuori dal metodo parametrico comunale (Cons. Stato n. 4617 del 08.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le domande di sanatoria edilizia presentate dagli acquirenti di immobili pubblici nell’ambito dei processi di dismissione e cartolarizzazione, ai sensi degli artt. 2, comma 59, legge n. 662/1996 e 3, comma 19, d.l. n. 351/2001, non costituiscono semplici condoni differiti e non sono assoggettabili alle delibere comunali che introducono il metodo parametrico di quantificazione degli oneri. Tali procedure rispondono a una logica speciale di valorizzazione del patrimonio pubblico che il legislatore intende favorire e non aggravare. Il metodo forfettario presuppone, in alternativa, l’istanza espressa del privato ovvero la previa richiesta dell’Amministrazione di documentazione analitica rimasta senza riscontro. Un generico avviso inserito in calce al provvedimento già adottato con conteggio forfettario non integra il secondo presupposto. Il frazionamento di un immobile in più unità integra comunque un aumento del carico urbanistico, anche per i locali ad uso ufficio.

Il Fatto

Dieci note del Comune di Roma, adottate in data 8 maggio 2017, hanno comunicato il rilascio di altrettante concessioni edilizie in sanatoria relative a unità immobiliari ricavate dal frazionamento di un immobile ad uso ufficio. Il ritiro dei titoli era subordinato al pagamento di oneri concessori per un importo complessivo di oltre un milione di euro, calcolato con metodo parametrico, oltre all’oblazione.

La società proprietaria ha impugnato gli atti davanti al TAR Lazio, che con la sentenza n. 10400/2023 ha accolto in parte il ricorso, riconoscendo l’obbligo del Comune di rideterminarsi sugli oneri. Roma Capitale ha proposto appello principale; la società, succeduta nel frattempo a quella originaria, ha resistito e spiegato appello incidentale. La causa è stata trattenuta in decisione all’udienza dell’11 marzo 2026.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente il secondo motivo dell’appello incidentale e l’unico motivo dell’appello principale, entrambi incentrati sull’applicabilità alla fattispecie delle delibere consiliari che hanno introdotto il calcolo parametrico degli oneri. La soluzione passa per la qualificazione delle domande di sanatoria.

Le domande in esame, osserva il Consiglio di Stato, non sono semplici condoni differiti. Esse costituiscono procedure straordinarie previste dagli artt. 2, comma 59, legge n. 662/1996 e 3, comma 19, d.l. n. 351/2001, con rinvio alla disciplina del condono, nell’ambito dei processi di dismissione e cartolarizzazione dei beni pubblici. Tali procedure mirano a consentire agli acquirenti di rimediare a irregolarità pregresse non imputabili, in vista della valorizzazione degli immobili.

Da qui la conseguenza: le delibere comunali che hanno introdotto la modalità parametrica di determinazione degli oneri, pensate per semplificare e accelerare le pratiche di condono ordinarie accumulate nel tempo, non si applicano tout court a queste procedure speciali. Il legislatore ha inteso favorire i meccanismi di dismissione, non aggravarli.

Il secondo motivo dell’appello incidentale è quindi accolto, con assorbimento delle doglianze dell’appello principale. Il Collegio precisa comunque che le censure di Roma Capitale sono infondate: manca in atti qualsiasi istanza espressa del privato per il metodo forfettario e qualunque previa richiesta di documentazione analitica rimasta senza riscontro. L’avviso, contenuto nei provvedimenti impugnati, della facoltà di presentare una perizia analitica entro trenta giorni non integra il secondo presupposto, perché inserito in calce a un atto già adottato con conteggio forfettario.

È invece respinto il primo motivo dell’appello incidentale. Il frazionamento delle unità immobiliari è correttamente ascritto alla ristrutturazione edilizia ex tipologia 3 della Tabella C, perché ha inciso sul carico urbanistico. Richiamando Cons. Stato, Sez. IV, n. 2838 del 2012 e n. 2611 del 2004, il Collegio ribadisce che il maggior carico sussiste anche quando un immobile si trasforma in due unità, e ciò vale pure per i locali ad uso ufficio. L’appello principale è respinto, quello incidentale parzialmente accolto, con compensazione delle spese del doppio grado.