Sanzione ex art 38 dPR 380/2001 parametrata al valore delle opere abusive (TAR Lombardia n. 1354 del 15.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione pecuniaria prevista dall’art. 38, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 per l’abuso edilizio sopravvenuto ha natura eccezionale e presuppone la realizzazione di opere del tutto conformi a un titolo edilizio poi annullato, nel quale il privato abbia fatto affidamento in buona fede. Quando invece l’opera si discosta, in tutto o in parte, dal titolo annullato, non vi è alcuna buona fede da tutelare e il trattamento sanzionatorio di favore non è invocabile. In tale ipotesi la misura della sanzione va parametrata al valore venale delle opere eseguite, senza scomputare il valore della preesistente costruzione legittima. La sanzione è determinata con riferimento al valore attuale del bene, in applicazione del principio tempus regit actum.

Il Fatto

Il Condominio ricorrente impugna il provvedimento con cui il Comune ha comunicato la conclusione del procedimento di determinazione della sanzione ex art. 38 d.P.R. n. 380/2001, insieme alla relazione tecnico-estimale dell’Agenzia delle Entrate. L’edificio, originariamente a destinazione artigianale, era stato oggetto di un intervento di demolizione e ricostruzione concluso nel 2010 e frazionato in numerose unità abitative, poi alienate a terzi acquirenti.

Accertata la difformità della destinazione realizzata rispetto al titolo, il Comune aveva annullato in autotutela i titoli edilizi; i provvedimenti erano divenuti definitivi. Su istanza del Condominio, l’amministrazione ha avviato il procedimento di “fiscalizzazione” dell’abuso, conclusosi con l’atto impugnato che indica i valori unitari posti alla base del calcolo delle sanzioni.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto le eccezioni di inammissibilità, ritenendo il Condominio legittimato perché destinatario del provvedimento e perché l’istanza di fiscalizzazione era stata presentata dall’amministratore in nome e per conto dei condomini, con delega assembleare ratificata.

Nel merito, il ricorso è infondato. Il ricorrente invoca un regime sanzionatorio più mite, sostenendo che la stima dovesse considerare solo l’incremento di valore delle opere abusive, deducendo il valore della preesistenza legittima. La tesi non è accolta. L’art. 38 d.P.R. n. 380/2001 ha natura eccezionale: il trattamento di favore è diretto a sanzionare la sola condotta consistente nella realizzazione di un’opera del tutto conforme a un titolo poi annullato, unica situazione di buona fede meritevole di tutela, come chiarito dalla Corte Costituzionale, sentenza 6 marzo 2025, n. 22.

Nel caso concreto l’intervento non è “divenuto” abusivo per effetto dell’autotutela, ma era ab origine difforme: il Comune aveva accertato la fittizietà dell’operazione di ristrutturazione e la realizzazione di un organismo edilizio nuovo, con destinazione diversa da quella dichiarata. Il cambio di destinazione verso una categoria funzionale autonoma ex art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001 avrebbe richiesto il permesso di costruire, non la Dia. L’intervento va quindi equiparato alla nuova costruzione.

Ne deriva che la sanzione non può essere calcolata deducendo il valore dell’organismo preesistente, ormai venuto meno. La norma, del resto, rapporta la sanzione al valore delle opere eseguite, non all’aumento di valore conseguente alla loro realizzazione. Parimenti infondate sono le censure sulla sorte degli acquirenti, attinenti ai rapporti privatistici con il costruttore, e quelle sulle unità rimaste allo stato di rustico.

Quanto al momento di determinazione, il Collegio ritiene corretto il riferimento ai valori attuali, in applicazione del principio tempus regit actum; la dilatazione dei tempi, inoltre, è ascrivibile anche alla corresponsabilità dei proprietari. Le spese sono compensate per la complessità delle questioni.