SCIA in sanatoria: legittimato anche il responsabile dell’abuso (TAR Sicilia n. 706 del 04.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di sanatoria edilizia, la legittimazione a presentare la SCIA in sanatoria spetta non soltanto al proprietario dell’immobile, ma anche al responsabile dell’abuso, da intendersi quale esecutore materiale dell’opera o soggetto che abbia la disponibilità materiale del bene al momento dell’emissione della misura repressiva. Il combinato disposto degli artt. 37, 11, comma 1, 20, comma 1, e 27 d.P.R. n. 380/2001 attribuisce al Comune il potere-dovere di accertare la legittimazione del richiedente, senza però imporgli complessi accertamenti istruttori né la sostituzione al giudice civile in caso di contestazioni, in assenza di posizioni di controinteresse. L’aggiornamento catastale dell’immobile non costituisce presupposto della sanatoria, essendo richiesto dalla legge solo in materia di condono edilizio; pretendere tale adempimento a pena di inammissibilità dell’istanza introduce un onere non previsto dalla normativa. Il giudizio di legittimità del diniego va condotto con riferimento alla situazione di fatto e di diritto esistente al momento della sua adozione.

Il Fatto

La ricorrente acquistava nel 2019 un appartamento con contestuale diritto di posteggio in un’area coperta, vincolata a parcheggio. Al momento dell’acquisto l’area risultava già suddivisa in box singoli, realizzati in assenza di titolo abilitativo. Il Comune notificava quindi l’ordinanza di demolizione, intimando il ripristino dello stato dei luoghi in qualità di detentrice del bene.

Pur non avendo realizzato materialmente le opere, la ricorrente presentava una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37 d.P.R. n. 380/2001. L’amministrazione sospendeva l’efficacia della segnalazione e, all’esito di un contraddittorio con il tecnico incaricato, adottava il provvedimento di rigetto, fondato sulla mancanza del titolo di proprietà e sull’assenza di identificazione catastale dell’immobile. Da qui il ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina preliminarmente la documentazione prodotta in vista dell’udienza di merito. Ancorché tardiva ai sensi dell’art. 73, comma 1, c.p.a., essa non rileva ai fini della decisione, poiché la legittimità dell’atto impugnato va valutata alla luce della situazione esistente al momento della sua adozione, in applicazione del principio tempus regit actum. Le sopravvenienze — accertamento giudiziale dell’usucapione e frazionamento catastale — non possono refluire ex post sulla legittimità del diniego.

Sul primo nucleo di censure, il Tribunale richiama il combinato disposto degli artt. 37, 11, comma 1, 20, comma 1, e 27 del d.P.R. n. 380/2001. Il Comune ha il potere-dovere di accertare la legittimazione del richiedente, ma non è tenuto a svolgere complessi accertamenti istruttori né a sostituirsi al giudice civile in caso di contestazioni dei terzi, dovendo verificare la sola disponibilità materiale dell’immobile, secondo il precedente Cons. Stato, sez. II, n. 7812 del 2020.

La legittimazione alla sanatoria spetta non solo al proprietario ma anche al responsabile dell’abuso. La littera legis dell’art. 37 riconosceva espressamente tale legittimazione al “responsabile dell’abuso”, da intendersi come esecutore materiale o soggetto che abbia la disponibilità del bene al momento della misura repressiva, secondo Cons. Stato, sez. VI, n. 7305 del 2018 e Cons. Stato n. 3587 del 2023. Il Collegio richiama anche TAR Campania, sez. IV, n. 817 del 2025, per cui la nozione include chi, per la relazione attuale con il bene, deve farsene carico. La qualifica della ricorrente, titolare del diritto di posteggio e responsabile dell’abuso, ha fondato la legittimazione passiva a subire l’ordinanza di demolizione e sorregge specularmente quella attiva alla regolarizzazione.

Sul secondo nucleo, il Collegio ritiene fondata anche la censura relativa alla pretesa mancata identificazione catastale. La domanda di sanatoria indicava il bene con il foglio di riferimento e con elementi tecnici e descrittivi idonei a individuarne ubicazione e consistenza, peraltro già oggetto di ordine demolitorio e quindi ben note all’amministrazione. La normativa in materia di sanatoria non prevede il previo aggiornamento catastale ai fini dell’accertamento di conformità, richiesto invece in caso di condono edilizio ex art. 39 l. n. 724/1994 e art. 32, comma 37, d.l. n. 269/2003. L’onere catastale sorge solo a fronte dell’avvenuta regolarizzazione. Il ricorso è pertanto accolto, con annullamento dell’atto impugnato e spese compensate.