Sentenza ex art. 2932 c.c. con condizione di pagamento del prezzo: imposta di registro proporzionale (Cass. civ. Sez. 5 n. 22162 del 28.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. che dispone il trasferimento di un immobile subordinatamente al pagamento del corrispettivo è soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale e non in misura fissa, ai sensi dell’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986. La condizione consistente nel pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente integra una condizione meramente potestativa, che la legge considera fiscalmente come non apposta, con la conseguenza che il trasferimento è soggetto a tassazione proporzionale già al momento della pronuncia.

Il Fatto

Una società aveva ottenuto dal Tribunale una sentenza costitutiva, resa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., che disponeva il trasferimento in suo favore di alcuni immobili, subordinando l’efficacia traslativa al versamento del prezzo entro novanta giorni dal passaggio in giudicato della decisione. Sulla base di tale pronuncia, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione per il pagamento di imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale.

La società contribuente impugnava l’avviso, sostenendo che il trasferimento non si fosse perfezionato per il mancato avveramento della condizione e che l’imposta fosse dovuta in misura fissa. La Corte di giustizia tributaria di primo grado rigettava il ricorso, qualificando la condizione di pagamento del prezzo come meramente potestativa e, quindi, fiscalmente irrilevante. In sede di appello, la Corte di secondo grado annullava l’avviso, condividendo il diverso orientamento secondo cui l’imposta sarebbe dovuta solo al verificarsi dell’evento. L’Agenzia proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato preliminarmente il terzo motivo di ricorso, con il quale l’Amministrazione finanziaria aveva dedotto la nullità della sentenza per motivazione apparente. La Corte ha richiamato il principio per cui la motivazione è apparente solo quando non consente alcun controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio, non raggiungendo la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost. Nel caso di specie, l’iter logico del giudice di merito è risultato comprensibile e il motivo è stato pertanto rigettato.

Con il primo motivo, l’Agenzia ha denunciato la violazione dell’art. 2932 cod. civ. e dell’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che la sentenza costitutiva del trasferimento fosse assoggettabile a imposta proporzionale. La Corte ha accolto la censura, richiamando il proprio consolidato orientamento secondo cui la condizione del pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente è una condizione meramente potestativa e, come tale, considerata fiscalmente non apposta. Ne deriva l’applicazione immediata dell’imposta di registro in misura proporzionale.

Il secondo motivo di ricorso, proposto in via subordinata per l’ipotesi in cui la condizione fosse qualificata come sospensiva, è stato dichiarato assorbito, essendo stata accolta la prima doglianza. La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha rigettato l’originario ricorso della società, con condanna alle spese dei gradi di merito e di legittimità.