Sentenza ex art. 2932 c.c. e condizione potestativa: imposta di registro proporzionale (Cass. civ. Sez. 5 n. 22161 del 28.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c. che dispone il trasferimento della proprietà di un immobile subordinatamente al pagamento del corrispettivo è soggetta a imposta proporzionale e non in misura fissa, trovando applicazione l’art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986, che non considera sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendono da una condizione meramente potestativa, rimessa alla sola volontà dell’acquirente. L’eventuale mancato pagamento del prezzo, pur determinando la risoluzione del rapporto, non preclude la tassazione proporzionale dell’atto, salvo il diritto al rimborso ai sensi dell’art. 77 del d.P.R. n. 131 del 1986 in caso di successiva sentenza di riforma passata in giudicato.

Il Fatto

La controversia trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 2007, rimasto inadempiuto. Il giudice civile, con sentenza resa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., aveva disposto il trasferimento della proprietà in favore della società promissaria acquirente, subordinando l’efficacia traslativa al previo pagamento del prezzo. Poiché il corrispettivo non veniva corrisposto, il contratto veniva successivamente risolto per inadempimento con ordinanza passata in giudicato.

Nel frattempo, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione per il recupero dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale, in relazione alla sentenza ex art. 2932 c.c. La contribuente impugnava l’atto, deducendo l’insussistenza del presupposto impositivo per mancato trasferimento del bene. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado accoglieva l’appello della contribuente, annullando l’avviso; avverso tale decisione ricorre per cassazione l’Agenzia delle Entrate.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione affronta in via preliminare l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dalla contribuente, la quale sosteneva che le censure dell’Agenzia si risolvessero in una contestazione dell’accertamento di fatto. L’eccezione viene respinta, poiché l’applicazione della misura proporzionale o fissa in relazione alla qualificazione della condizione in termini di potestatività è questione di diritto, sindacabile in sede di legittimità.

Con l’unico motivo di ricorso, l’Agenzia deduce la violazione dell’art. 2932 c.c. e dell’art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986, censurando la sentenza impugnata per aver qualificato la condizione del pagamento del prezzo come non meramente potestativa. La Corte aderisce all’orientamento della ricorrente, richiamando i precedenti di Cass. n. 14470 del 2018 e Cass. n. 13705 del 2022, secondo cui la condizione dipendente dalla mera volontà dell’acquirente è meramente potestativa e, pertanto, non rileva ai fini del differimento dell’imposta.

La Corte precisa che la sentenza ex art. 2932 c.c., ancorché subordinata al pagamento del corrispettivo, produce un assetto economico-giuridico equivalente a quello di un atto traslativo immediatamente efficace. In tal senso, essa richiama il principio per cui l’accertamento dell’avvenuta stipulazione di un contratto di trasferimento oneroso, in quanto accertamento di diritto a contenuto patrimoniale, è soggetto a imposta proporzionale anche prima che la sentenza sia divenuta irrevocabile, salvo il diritto al rimborso ai sensi dell’art. 77 del TUR in caso di successiva riforma.

Quanto alla domanda di compensazione delle spese, sollevata solo in sede di memoria, la Corte la dichiara inammissibile poiché non costituiva motivo di ricorso. Il ricorso viene pertanto accolto: la sentenza impugnata è cassata e, decidendo nel merito, l’originario ricorso della contribuente è rigettato, con condanna al pagamento delle spese dei tre gradi di giudizio.