Servitù di passaggio e interpretazione degli allegati planimetrici (Cass. civ. Sez. II n. 17532 del 30.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nell’interpretazione di una scrittura contrattuale avente ad oggetto beni immobili, il giudice di merito non può prescindere dalle planimetrie allegate, che ne costituiscono parte integrante. La coerenza tra i dati letterali del contratto e le planimetrie richiamate involge una questione di fatto, che il giudice deve risolvere ricostruendo la volontà delle parti alla luce del testo complessivo degli atti, compresi gli allegati. La relativa decisione è sindacabile in sede di legittimità sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione. La motivazione che ometta un esame complessivo del dato letterale, includendo gli allegati, si pone al di sotto del minimo costituzionale ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134.

Il Fatto

I ricorrenti, quali eredi di una parte che aveva agito in giudizio, avevano convenuto in primo grado una società per far accertare l’inadempimento al contratto preliminare stipulato il 25 settembre 2019. Con tale accordo, finalizzato a transigere una lite pendente, era stato previsto l’obbligo, per la società, di costituire una servitù di passaggio pedonale e carraio su un mappale, secondo il tracciato indicato nella planimetria allegata.

Il contratto definitivo non era stato stipulato, poiché la società riteneva che dall’accordo fosse stato escluso un subalterno del mappale interessato. Il Tribunale aveva accolto parzialmente la domanda. La Corte d’appello, in riforma parziale, aveva costituito la servitù escludendo il subalterno oggetto di contestazione, sul rilievo del dato letterale della scrittura. I ricorrenti impugnano tale decisione deducendo violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale e vizio motivazionale.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte esamina congiuntamente i quattro motivi, avvinti dagli stessi presupposti logico-giuridici, e li ritiene fondati. Il nucleo della censura riguarda l’omessa considerazione, da parte della Corte d’appello, delle planimetrie allegate alla scrittura di transazione, che ne costituivano elemento integrante e indispensabile per individuare le porzioni immobiliari del fondo servente.

La sentenza impugnata — osserva la Corte — afferma di ricavare la soluzione da un “meticoloso scrutinio della scrittura azionata e delle diverse pattuizioni ivi previste”, valorizzando la distinzione tra il diritto reale di servitù e il diritto personale di passaggio. Tuttavia, nella ricostruzione della volontà contrattuale manca qualunque accenno alle planimetrie allegate, pur richiamate come elementi integranti del documento analizzato.

La Corte ricorda che la coerenza tra i dati di un contratto immobiliare e la planimetria allegata involge una questione di fatto che il giudice di merito deve risolvere esaminando il testo complessivo degli atti, compresi gli allegati, con decisione sindacabile in legittimità per violazione dei criteri legali di interpretazione e per difetto di motivazione (Sez. II n. 12594 del 22 maggio 2013).

Sul piano del vizio motivazionale, la Corte richiama il consolidato orientamento secondo cui l’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. è denunciabile solo per l’anomalia che si traduce in violazione di legge costituzionalmente rilevante: mancanza assoluta di motivi, motivazione apparente, contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, motivazione perplessa e incomprensibile (Sez. Un. n. 8053 del 7 aprile 2014; Sez. I n. 7090 del 3 marzo 2022).

Quanto all’art. 1362 cod. civ., la Corte ribadisce che il criterio letterale non è svalutato: qualora la lettera della convenzione riveli con chiarezza la volontà dei contraenti non è ammissibile una diversa interpretazione (Sez. I n. 10967 del 26 aprile 2023). Nella specie è mancato un esame complessivo del dato letterale, poiché la Corte d’appello ha individuato il subalterno sulla sola base di un’interpretazione logica. La pronuncia si pone così al di sotto del minimo costituzionale. Il ricorso è accolto, la sentenza cassata e la vicenda rinviata alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione.