Servitù prediale, titolo costitutivo generico e non usucapibilità delle servitù non apparenti (Cass. civ. Sez. II n. 26940 del 15.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il titolo costitutivo di una servitù prediale deve contenere tutti gli elementi atti a individuare il contenuto oggettivo del peso imposto sopra un fondo per l’utilità di altro fondo di diverso proprietario, con la specificazione dell’estensione e delle modalità di esercizio in relazione all’ubicazione delle rispettive proprietà. Sono pertanto inefficaci le clausole generiche o di stile, o quelle meramente riferite a stati di fatto già sussistenti. Nell’interpretazione del contratto il primo strumento è il senso letterale delle parole; solo se esso risulti ambiguo può farsi ricorso ai canoni degli artt. 1362-1365 c.c. e, in caso di insufficienza, a quelli degli artt. 1366-1371 c.c.. La servitù non apparente, priva di opere stabili e permanenti destinate al suo esercizio, non è acquisibile per usucapione. La costituzione di un passaggio coattivo ex art. 1051 c.c. presuppone una specifica domanda di parte.

Il Fatto

I proprietari di due unità immobiliari site nel Palazzo Borghese in Roma, insieme all’usufruttuaria di una di esse, chiesero al Tribunale di Roma l’accertamento di una servitù di passaggio a vantaggio delle loro proprietà su una terrazza-ballatoio compresa nell’unità immobiliare del convenuto. Questi resistette e, in via subordinata, chiese la riduzione del prezzo per parziale evizione, previa chiamata in causa della propria dante causa.

Il tribunale respinse la domanda e la Corte d’appello di Roma confermò la decisione. I giudici di merito esclusero la servitù volontaria, non ravvisando nell’atto di divisione del 1966 un’espressione chiara e inequivoca della volontà costitutiva; negarono il passaggio coattivo per difetto di apposita domanda, a prescindere dall’interclusione; esclusero l’usucapione, trattandosi di servitù non apparente. I soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 1027, 1028 e 1362 ss. c.c., sostenendo che dall’atto di divisione e dai successivi negozi traslativi emergesse la costituzione della servitù, anche alla luce dell’esercizio ultracinquantennale. La Corte ritiene la censura infondata: la tesi si pone in contrasto con il principio, più volte affermato, secondo cui il titolo costitutivo deve individuare il contenuto oggettivo del peso, restando inefficaci le clausole generiche o di stile (da ultimo Cass. n. 13852 del 2026).

Quanto ai canoni ermeneutici, la Corte ribadisce che il primo strumento è il senso letterale delle parole e solo l’ambiguità consente il ricorso ai canoni interpretativi e, in via subordinata, a quelli integrativi (Cass. n. 6444 del 2025; Cass. n. 33451 del 2021). La sentenza impugnata si è attenuta a tale regola, valorizzando l’indicazione dell’accesso alle proprietà tramite le due scale condominiali frontistanti, senza elementi significativi di una servitù.

L’esercizio ultracinquantennale e l’interclusione evocano fattispecie costitutive diverse: la prima è preclusa in astratto perché si verte in ipotesi di servitù non apparente; la seconda non è stata oggetto di specifica domanda.

Il secondo motivo denunciava nullità per violazione dell’art. 115 c.p.c., lamentando un errore di percezione sulle opere presenti sul terrazzo. La Corte lo dichiara inammissibile: la violazione dell’art. 115 c.p.c. non può riguardare la valutazione della prova, ma solo il rispetto della regola che vieta di fondare la decisione su prove non introdotte dalle parti (Cass. n. 26739 del 2024; Cass. n. 26769 del 2018). Il travisamento della prova richiede un errore sulla ricognizione del contenuto oggettivo, non sulla sua valutazione (Cass. Sez. Un. n. 5792 del 2024): qui si contesta proprio l’apprezzamento induttivo, tipico del merito.

Il terzo motivo deduceva motivazione apparente. La Corte lo respinge: la motivazione è apparente solo quando non consente di comprendere la ratio decidendi se non per via congetturale, collocandosi sotto il minimo costituzionale ex art. 111, sesto comma, Cost. (Cass. n. 4166 del 2024). Sul punto la Corte territoriale ha spiegato che la porta di accesso e il cancellino a molla, secondo il loro normale utilizzo, non rivelano in modo inequivoco la destinazione alla servitù. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese, alle somme ex art. 96, commi terzo e quarto, c.p.c. e al contributo unificato.