Servitù prediale, esclusività del passaggio e difetto di utilitas fondiaria (Cass. civ. Sez. II n. 5833 del 05.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
La servitù prediale, ai sensi dell’art. 1027 cod. civ., richiede come elemento imprescindibile la predialità: l’utilità deve essere oggettiva e inerire al fondo dominante, non alla persona del proprietario. L’atipicità ammessa dall’art. 1028 cod. civ. riguarda il contenuto, non la struttura del diritto. Ne consegue che il vincolo di esclusività dell’uso di una strada, integrato al contenuto di una servitù di passaggio, non assume rilievo reale ove non si dimostri quale utilità ulteriore e oggettiva rechi al fondo dominante rispetto a quella già insita nel passaggio. Esso si risolve in una mera commoditas personale, tutelabile non con l’opponibilità del vincolo a chi acquisti un concorrente diritto di transito, ma mediante i rimedi risarcitori contro l’inadempimento delle obbligazioni.

Il Fatto

La vicenda origina da un contratto del 1965, con il quale il Consorzio, nel diventare acquirente di una striscia di terreno, riconosceva ai venditori e ai loro aventi causa un diritto di servitù di passaggio sulla strada realizzata sulla zona acquistata e si impegnava a destinare le aree unicamente al passaggio per accedere alle proprie opere. Il contratto era stato trascritto nel dicembre 1965.

Nel 2005 il Consorzio costituiva, sulla medesima particella, un’ulteriore servitù di passaggio a favore dei terreni degli odierni ricorrenti. Il Tribunale accolse la domanda degli attori per la tutela della servitù del 1965, dichiarando non opponibile il contratto del 2005 in ragione della trascrizione. La Corte d’Appello di Napoli confermò il dispositivo, qualificando il vincolo come vincolo di destinazione specificativo della servitù, dotato di realità e opponibile ai terzi acquirenti.

La Motivazione della Corte

I quattro motivi, principale e incidentale, sono esaminati congiuntamente perché veicolano la medesima doglianza: la Corte d’Appello, attribuendo valore reale all’esclusività della servitù di passaggio, avrebbe violato il principio di predialità. La Suprema Corte ritiene le censure fondate.

Muovendo dall’art. 1027 cod. civ., il Collegio ricorda che la servitù è un peso imposto su un fondo servente per l’utilità di un fondo dominante altrui. L’atipicità del contenuto — la servitù come “stampo” entro cui i privati riversano vari contenuti — non intacca la struttura: l’elemento della predialità resta imprescindibile. Dal lato attivo, l’utilità oggettiva fonda l’esistenza e delimita il contenuto del diritto reale.

L’utilità può comprendere qualsiasi vantaggio, anche non economico, del fondo dominante, ma deve tradursi in un incremento della sua utilizzazione. Essa opera come criterio di qualificazione della servitù e come limite del contenuto. La connotazione obiettiva e reale dell’utilità segna la linea di confine tra servitù e obbligazione: si versa in quest’ultima quando il diritto è previsto per il vantaggio della persona indicata nell’atto, senza funzione di utilità fondiaria.

La Corte richiama la recente Cass. Sez. Un. n. 3925 del 13.02.2024, secondo cui la predialità implica un legame strumentale e oggettivo tra il peso e il godimento del fondo dominante, sì che l’incremento di utilizzazione deve poter essere conseguito da chiunque ne sia proprietario e non dipendere da un’attività personale. Limitazioni funzionali a interessi soggettivi, ma prive di vantaggio per un fondo, sono pattuibili ex art. 1322 cod. civ., ma restano rapporti obbligatori, come già affermato da Cass. Sez. 2 n. 3091 dell’11.02.2014 e Cass. n. 2651 del 2010.

Su queste basi la Corte d’Appello non ha dato conto di quale utilità ulteriore il vincolo di esclusività rechi al fondo rispetto a quella già garantita dalla strada come mezzo di accesso, né ha chiarito come la facoltà di passare in via esclusiva integri il contenuto della servitù e non si risolva in una commoditas soggettiva, tutelabile solo attraverso i rimedi contro l’inadempimento. I ricorsi sono pertanto accolti, la sentenza cassata e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese.