Simulazione assoluta della vendita e onere di provare il pagamento del prezzo (Cass. civ. Sez. II n. 9520 del 11.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nell’azione di simulazione assoluta della compravendita immobiliare proposta dal creditore di una delle parti, qualora la domanda si fondi su elementi presuntivi che indichino il carattere fittizio dell’alienazione, l’acquirente ha l’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo. Tale onere non è soddisfatto dalla dichiarazione di versamento contenuta nel rogito notarile, perché il creditore che agisce in simulazione è terzo rispetto ai contraenti. Il difetto di prova sul pagamento del prezzo, e in particolare delle rate del mutuo accollate, può fondare il ragionamento presuntivo sul carattere apparente del contratto. La mancata contestazione rende pacifico il fatto solo se questo è specificamente allegato e rientra nella sfera di conoscibilità della controparte.

Il Fatto

Una banca conveniva davanti al Tribunale la società acquirente e il venditore per sentire dichiarare la simulazione assoluta del contratto di vendita immobiliare, con cui l’alienante aveva trasferito alla società due immobili. In via subordinata chiedeva dichiararsi l’inefficacia dell’atto ai sensi dell’art. 2901 c.c., quale creditrice del venditore. Altri istituti di credito spiegavano intervento adesivo, assumendo la propria qualità di creditori e il carattere fittizio della compravendita.

Il Tribunale accoglieva la domanda principale e dichiarava la simulazione assoluta e la nullità del contratto. La Corte d’appello rigettava il gravame della società acquirente e confermava la pronuncia. La società acquirente ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, resistito dalle controricorrenti; una di esse ha spiegato ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge entrambi i motivi. Sul primo, con cui la ricorrente deduceva la violazione degli artt. 2697 e 2729 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., si osserva che il fatto stesso che la banca abbia domandato l’accertamento della simulazione assoluta presupponeva che le rate del mutuo che l’acquirente si era accollata non fossero state corrisposte. Il ricevimento effettivo del prezzo esclude la simulazione assoluta della vendita; pertanto sarebbe stato onere dell’acquirente dimostrare l’effettivo pagamento del prezzo e delle rate accollate.

La Corte richiama il principio secondo cui, ove l’azione di simulazione si fondi su elementi presuntivi che indichino il carattere fittizio dell’alienazione, l’acquirente ha l’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo, non potendo tale onere ritenersi soddisfatto dalla dichiarazione di versamento contenuta nel rogito notarile, poiché il creditore che agisce in simulazione è terzo rispetto ai contraenti.

Quanto alla dedotta mancata contestazione, la Corte rileva che il generico richiamo dell’avvenuto pagamento del mutuo, senza puntualizzazione delle rate e dell’ammontare, non integra i caratteri della specificità. Il deducente è tenuto a provare il fatto genericamente dedotto e non rientrante nella sfera di conoscibilità della controparte anche in assenza di contestazione; inoltre l’onere di contestazione sussiste solo per i fatti noti alla parte, non per quelli ad essa ignoti, sicché l’asserita non contestazione non poteva valere verso le altre banche intervenute, estranee al rapporto di mutuo.

Sul secondo motivo, relativo alla retentio possessionis e alla valorizzazione della residenza del venditore nell’immobile alienato, la Corte osserva che la sentenza d’appello ha valorizzato il riconoscimento, da parte del venditore, della propria residenza stabile presso quel domicilio. Il mantenimento del possesso dei beni alienati costituisce un indizio valorizzabile unitamente ad altri elementi, quali la costituzione della società acquirente in concomitanza con la vendita, la sua appartenenza alla moglie del venditore e la mancanza di prova della loro separazione di fatto.

La Corte ribadisce infine che la denuncia di violazione dell’art. 2729 c.c. è prospettabile solo quando il giudice di merito fondi la presunzione su un fatto privo di gravità, precisione o concordanza, non quando la critica si risolva nella diversa ricostruzione delle circostanze fattuali o nella prospettazione di un’inferenza probabilistica alternativa. Per la validità della presunzione non occorre che il fatto ignoto sia l’unica conseguenza possibile di quello noto, essendo sufficiente che dal fatto noto sia desumibile univocamente quello ignoto, alla stregua del giudizio di probabilità basato sull’id quod plerumque accidit.