Sostituzione serramenti e vedute preesistenti: legittimo il titolo edilizio (TAR Piemonte n. 1105 del 16.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sostituzione di serramenti su pareti finestrate preesistenti, che non modifichi posizione, dimensione e allineamento dei fori murari, costituisce manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, primo comma, lett. b), d.P.R. n. 380 del 2001, anche se realizzata mediante segnalazione certificata d’inizio attività e a prescindere dal mutamento dei materiali. Il carattere preesistente delle vedute esclude che l’intervento integri apertura di nuovi affacci e rende non necessaria una nuova verifica pubblicistica sulle distanze. La clausola di salvezza dei diritti dei terzi vale a delimitare il perimetro del sindacato amministrativo: spetta al Comune accertare l’esistenza del titolo per intervenire sull’immobile, ma non ricostruire i rapporti dominicali o verificare l’inesistenza di servitù e vincoli reali.

Il Fatto

I ricorrenti sono proprietari di un fabbricato confinante con un immobile di originaria destinazione industriale. Le due costruzioni facevano parte di un unico complesso, frazionato in due lotti autonomi nel 1984.

Nel 2024 la società proprietaria dell’immobile vicino ha presentato una segnalazione certificata d’inizio attività per la sostituzione degli infissi e, nel 2025, ha ottenuto un permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso da artigianale a centro medico. I ricorrenti hanno impugnato gli atti davanti al giudice amministrativo, sostenendo che le nuove aperture praticate sui prospetti est e nord integrassero vedute in violazione delle distanze dal confine e che l’intervento richiedesse il permesso di costruire. Il Comune ha respinto la diffida; il ricorso e i motivi aggiunti sono stati respinti nel merito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio riconosce preliminarmente la giurisdizione del giudice amministrativo, poiché i ricorrenti contestano i titoli edilizi e il mancato esercizio dei poteri inibitori, deducendo anche la violazione delle norme tecniche del piano regolatore. Può invece prescindersi dalle eccezioni di irricevibilità e inammissibilità, essendo il ricorso infondato nel merito.

Sul piano civilistico, la servitù di veduta trovò titolo nella destinazione del padre di famiglia, richiamata nell’atto di compravendita del 1984, che derogava espressamente alle distanze legali in materia di luci e vedute. Lo stato legittimo del fabbricato, con riguardo all’insistenza degli affacci, si consolidò già con la prima licenza edilizia del 1963 e con l’autorizzazione edilizia del 1991, i cui elaborati grafici riportano il simbolo dell’asse di simmetria, indice di finestre apribili con anta a battente.

Il Collegio esclude che l’intervento manutentivo abbia modificato i fori finestrati: nessuna opera muraria ha inciso su posizione, dimensione o allineamento delle aperture. La sostituzione degli infissi da alluminio a pvc e la diversa ripartizione delle specchiature rispondono a esigenze energetiche e igienico-sanitarie, senza introdurre nuove vedute. Per le aperture sul prospetto est, la servitù di veduta consente di derogare tanto alla disciplina civilistica sulle distanze quanto all’art. 46 delle norme tecniche di attuazione, che ammette la deroga in caso di accordo tra le parti sancito con atto pubblico. Per quelle sul prospetto nord, si tratta di luci poste ad altezza superiore a 2,50 metri dal pavimento, che l’art. 46 delle n.t.a. esclude dalle pareti finestrate ai fini delle distanze.

Quanto alla censura procedurale, l’intervento rientra nella manutenzione straordinaria e non richiede il permesso di costruire. Il Collegio richiama la giurisprudenza amministrativa secondo cui la sostituzione e il rinnovamento di serramenti, infissi, serrande e finestre costituisce finiture di edifici, a prescindere dall’impiego di materiali diversi (TAR Veneto n. 379 del 2024; TAR Campania, Napoli, n. 827 del 2017). Le opere assentite con il permesso del 2025, finalizzate al cambio di destinazione d’uso, restano estranee alla controversia.

La salvezza dei diritti dei terzi non trasforma il Comune in arbitro dei rapporti dominicali: il titolo edilizio legittima l’attività costruttiva sul piano pubblicistico e non attribuisce diritti soggettivi, la cui titolarità resta affidata alla disciplina del diritto comune (Cons. Stato, Sez. IV, n. 4745 del 2020; Sez. IV n. 310 del 2019). Il ricorso e i motivi aggiunti sono quindi respinti, con condanna dei ricorrenti alle spese processuali.