Stato legittimo e dichiarazioni private del Comune venditore non sanano l’abuso (TAR Piemonte n. 1806 del 03.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Lo stato legittimo dell’immobile, ai sensi dell’art. 9 bis, comma 1 bis, d.P.R. n. 380/2001 nel testo applicabile ratione temporis, corrisponde ai contenuti dei titoli abilitativi che hanno disciplinato la costruzione e le successive vicende trasformative, sì che, in difetto del titolo originario, l’amministrazione può fondare il giudizio di abusività sugli elaborati delle ultime pratiche edilizie che non rechino traccia dell’opera. Le dichiarazioni rese dal Comune in sede di atto pubblico di vendita e le variazioni catastali DOCFA, siccome espressione di attività iure privatorum e prive di potestà provvedimentale edilizia, non regolarizzano né provano lo stato legittimo. L’onere di dimostrare l’epoca di realizzazione dell’apertura grava sul proprietario, che non può assolverlo con prove testimoniali, restando queste recessive nelle controversie edilizie. La mera inerzia dell’amministrazione non genera affidamento tutelabile alla conservazione dell’opera abusiva.

Il Fatto

Il ricorrente ha acquistato dal Comune di Torino, mediante asta pubblica, un’unità immobiliare collocata in un edificio condominiale realizzato nel 1910. Nel contesto di deteriorati rapporti di vicinato, una segnalazione ha attivato accertamenti sullo stabile; dal sopralluogo è emersa la presenza di aperture nel muro perimetrale in corrispondenza dei servizi igienici.

Il Comune ha quindi avviato il procedimento edilizio e, con ordinanza della Dirigente del Servizio Vigilanza Edilizia, ha ingiunto la rimozione dell’apertura più ampia e la rimessione in pristino dello stato dei luoghi. Il proprietario ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Piemonte, deducendo l’insufficienza dell’istruttoria, l’erronea qualificazione dell’intervento e la formazione di un affidamento tutelabile.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha esaminato la prima censura, incentrata sull’inconferenza degli elementi istruttori, richiamando le proprie decisioni nn. 619 e 620 del 2024 relative a identiche aperture sul medesimo prospetto. Ha ribadito che, ai sensi dell’art. 9 bis, comma 1 bis, d.P.R. n. 380/2001, lo stato legittimo è quello riveniente dal titolo abilitativo originario ovvero, in mancanza, dagli elaborati che hanno disciplinato l’ultimo intervento sull’immobile.

Poiché il titolo del 1910 non è reperibile, la Sezione ha confermato la correttezza del riferimento alle pratiche edilizie del 1990 e del 1997, i cui prospetti verso il passo carraio non recano traccia di luci o finestre. Tali elaborati rientrano nella categoria dei documenti probanti e le relative risultanze convergono nel sostenere la legittimità dell’azione comunale.

Quanto agli elementi offerti dal ricorrente, il Tribunale ha escluso che la dichiarazione dell’ex occupante sull’esistenza dell’apertura dal 1965 possa rilevare, richiamando Cons. Stato, sez. VI, n. 4 del 2022, secondo cui nelle controversie edilizie la prova testimoniale è recessiva. Parimenti irrilevanti sono le variazioni catastali DOCFA, la fotografia dell’asta del 2013 e la tavola della ristrutturazione, tutte di formazione recente.

La Sezione ha poi precisato che la dichiarazione resa in atto pubblico dal rappresentante comunale è espressione di attività iure privatorum, resa in qualità di parte contrattuale, senza spendita di potestà pubblicistiche in materia edilizia, e non assume valore provvedimentale regolarizzante. Su tali basi ha escluso il lamentato difetto di istruttoria e di motivazione.

Il Tribunale ha invece accolto parzialmente la seconda censura, rilevando il contrasto dell’opera con il punto 2, 2.3., lett. b), dell’Allegato A delle N.U.E.A. del P.R.G.C., che vieta l’alterazione dei prospetti e la realizzazione di aperture verso gli spazi interni. Ha richiamato l’art. 27, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, che impone la riduzione in pristino anche delle opere difformi dagli strumenti urbanistici. Respinta anche la terza censura, il ricorso è stato respinto con compensazione delle spese.