Legittimità edilizia e titolo risalente non provati dal solo schizzo planimetrico (Cons. Stato n. 2044 del 12.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Lo stato legittimo dell’immobile costituisce il presupposto di ogni intervento successivo e il limite opponibile al potere di vigilanza del Comune. Esso va desunto, per gli immobili edificati prima del 1° settembre 1967, non dalla sola anteriorità dell’opera, ma dal titolo che ne ha assentito la realizzazione, ove esistente. Una volta individuato il titolo, non se ne può prescindere ai fini della datazione dell’opera e dell’esclusione dal suo perimetro oggettivo di quanto non vi figuri. Tuttavia, quando il titolo edilizio sia così risalente nel tempo da presentarsi lacunoso nella descrizione e nelle rappresentazioni grafiche, la consistenza dello stato legittimo può essere dimostrata con ogni atto di cui sia provata la provenienza, ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001, ivi compresa la perizia giurata. Resta a carico del privato l’onere della prova dello stato legittimo dei manufatti ulteriori, non menzionati nel titolo.

Il Fatto

La controversia riguarda l’ordinanza di demolizione con cui il Comune ha intimato alla società la riduzione in pristino di opere asseritamente realizzate senza permesso di costruire e senza autorizzazione paesaggistica in area costiera: l’ampliamento di una piattaforma in calcestruzzo e la realizzazione di un locale prefabbricato adibito a cucina, di un manufatto in legno adibito a bagno e ripostiglio e di una struttura con copertura in teloni.

La società, subentrata nell’attività di somministrazione, ha impugnato l’atto davanti al TAR Sardegna, sostenendo l’immutata preesistenza dei manufatti e l’assenza di necessità di titolo in epoca anteriore al 1° settembre 1967. Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo non assolto l’onere della prova a carico del privato. Di qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla centralità dello stato legittimo nella dialettica tra pretesa del privato e potere sanzionatorio. Richiama il principio generale della vicinanza della prova, posto a carico di chi intenda avvalersene, ma ne ammette un temperamento secondo ragionevolezza quando il privato offra elementi rilevanti e il Comune non li analizzi debitamente (Cons. Stato, sez. VI, n. 1924 del 2025).

La Corte ricostruisce l’evoluzione dell’art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001, introdotto dall’art. 10 d.l. n. 76/2020 e modificato dal d.l. n. 69/2024, non applicabile ratione temporis. Ne trae la continuità dell’azione legislativa diretta ad agevolare la prova, con funzione non costitutiva ma esemplificativa di situazioni già ammesse in via interpretativa.

Nel caso concreto il piazzale e il chiosco risalgono a epoca anteriore al 1967, come documentato dalla pratica edilizia del 1966 reperita dal Comune. Da ciò il Collegio deduce che la datazione non va provata, ma che lo stato legittimo va desunto dal titolo che ha assentito le opere. Ne segue che tutto ciò che in quel titolo non figura è automaticamente escluso dal perimetro di legittimità: per cucina, bagno-ripostiglio e copertura manca qualsiasi prova di un titolo successivo, e la loro abusività risulta per tabulas.

Quanto alle dimensioni del piazzale, la Corte ritiene superabile il dato grafico del 1966, uno “schizzetto planimetrico” inidoneo a fissare in modo ineludibile la consistenza assentita. Valorizza la perizia giurata, qualificata come atto di cui è dimostrata la provenienza ai sensi dell’art. 9-bis, che attesta l’assenza di giunti o tracce di ampliamento nel calcestruzzo. Il Comune non ha controdedotto sul punto.

L’appello è quindi accolto in parte: è annullata l’intimazione a demolire la porzione di piazzale asseritamente ampliata, mentre resta confermata per gli altri manufatti. Spese del doppio grado compensate.