Trasformazione del diritto di superficie, il quinquennio decorre dalla prima assegnazione (TAR Lazio n. 597 del 09.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree Peep, ai sensi dell’art. 31, comma 47, legge n. 448/1998, il quinquennio decorre dalla prima assegnazione dell’unità abitativa, a prescindere dal titolo che ne fonda la disponibilità e dal momento in cui il soggetto abbia acquisito la titolarità del diritto reale di godimento. La formula della norma non è casuale: l’uso dell’espressione “prima assegnazione” al comma 47, distinta dal “primo trasferimento” del successivo comma 49-bis, rivela una precisa scelta del legislatore. Ne deriva che l’amministrazione non può assimilare i due concetti per negare la trasformazione a chi, essendo divenuto proprietario superficiario solo dopo l’assegnazione, lamenti il mancato decorso del quinquennio dal proprio titolo di acquisto. La legittimità del diniego va pertanto valutata con riferimento alla data dell’assegnazione originaria.

Il Fatto

Il ricorrente, socio di una cooperativa edilizia, ha ricevuto in assegnazione nel 2002 un’unità immobiliare realizzata in un piano di zona su aree concesse in diritto di superficie. Nel 2021 ha acquistato la proprietà superficiaria del bene. Con istanza del 2023 ha chiesto al Comune la determinazione del corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, con eliminazione dei vincoli convenzionali, ex art. 31, commi 45 e seguenti, legge n. 448/1998.

Il Comune ha respinto la richiesta con nota del 13.4.2023, ritenendo non decorso il quinquennio dal titolo di acquisto del ricorrente. Avverso quel diniego il ricorrente ha proposto istanza di autotutela, nuovamente respinta con la nota del 22.10.2024, impugnata davanti al TAR, con contestuale domanda di condanna del Comune agli adempimenti necessari.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto l’eccezione di inammissibilità per asserita natura meramente confermativa dell’atto impugnato. Il Comune sosteneva che il provvedimento si limitasse a ribadire il precedente diniego. Il TAR richiama la distinzione tra atto di conferma in senso proprio e atto meramente confermativo, riprendendo Cons. Stato n. 28/2025, Cons. Stato n. 7581/2024 e Cons. Stato n. 4155/2024: solo il primo presuppone una nuova istruttoria e una rinnovata ponderazione degli interessi.

Nel caso concreto il provvedimento impugnato, ad avviso del Collegio, non si è limitato a richiamare il diniego precedente. Il Comune ha riaperto l’istruttoria e ha addotto nuove argomentazioni per confutare le censure del ricorrente, con un più ampio corredo motivazionale. L’atto ha quindi contenuto provvedimentale autonomamente lesivo ed è impugnabile: l’eccezione è infondata.

Nel merito il TAR accoglie il primo motivo. Il diniego si fondava sull’assunto che il quinquennio dovesse decorrere dall’acquisto della proprietà superficiaria, avvenuto nel 2021. Il Collegio richiama il testo dell’art. 31, comma 47, legge n. 448/1998, che àncora espressamente il termine alla “data di prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione”.

La formulazione letterale induce a ritenere che il dies a quo coincida con la mera assegnazione, a prescindere dal titolo che fonda il possesso o la detenzione. È sufficiente che il proprietario superficiario abbia acquisito la disponibilità del bene per effetto della prima assegnazione da cinque anni, non rilevando il momento in cui alla disponibilità si sia aggiunta la titolarità del diritto reale.

La conclusione è confermata dal confronto con il comma 49-bis, che per l’affrancazione dal prezzo massimo di cessione e dal canone locatizio richiede il decorso di cinque anni dal “primo trasferimento”. L’uso di locuzioni diverse nella medesima disposizione non è casuale: il primo trasferimento presuppone un atto traslativo in senso tecnico, la prima assegnazione no. Il Comune ha quindi erroneamente assimilato i due concetti. Poiché l’assegnazione risale al 2002, il diniego è illegittimo e va annullato, con obbligo per l’amministrazione di ripronunciarsi sull’istanza. È invece respinta la domanda di condanna ex art. 30 c.p.a., perché generica e non correlata a un provvedimento specifico. Le spese sono compensate per la novità delle questioni.