Usucapione del lastrico solare e pubblicità del possesso (Cass. civ. Sez. II n. 11639 del 30.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’usucapione, il requisito della non clandestinità del possesso non si riferisce agli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, ma richiede che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile a tutti o almeno a un’apprezzabile e indistinta generalità di soggetti. Non è sufficiente che il possesso sia conosciuto dal precedente possessore o da una limitata cerchia di persone che ne siano a conoscenza solo in ragione del proprio particolare rapporto con quest’ultimo. La decisione sull’appello incidentale espressamente condizionato, adottata nonostante il rigetto dell’appello principale, integra violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per difetto di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.

Il Fatto

Una società semplice, proprietaria di due appartamenti in un edificio condominiale, agisce in giudizio per accertare la proprietà esclusiva del lastrico solare di copertura e per ottenere la condanna dei proprietari di due appartamenti confinanti alla restituzione della porzione di lastrico asseritamente occupata. I convenuti, a partire dagli anni ’90, avevano trasformato una finestra tamponata in una portafinestra, occupando parte del lastrico fino a una cancellata metallica.

I convenuti resistono e propongono domanda riconvenzionale di usucapione. Il Tribunale accerta la proprietà della società attrice, ma dichiara che i convenuti avevano acquistato per usucapione la porzione occupata. La Corte d’appello rigetta l’impugnazione della società, accoglie in parte l’appello incidentale dei convenuti e condanna la società al ripristino dell’inferriata. La società e i soci ricorrono in cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. La Corte rileva che l’appello incidentale era espressamente condizionato all’accoglimento di quello principale. La stessa sentenza impugnata riconosce più volte la natura condizionata dell’impugnazione. Poiché l’appello principale era stato rigettato, la Corte d’appello non poteva esaminare e accogliere quello incidentale.

I giudici di legittimità osservano che la decisione, intervenuta in contrasto con la volontà della parte appellante incidentale, ha violato il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. Il motivo è pertanto fondato.

Il terzo motivo concerne la violazione degli artt. 1140, 1158 e 163 cod. civ. I ricorrenti contestano il riconoscimento dell’usucapione in favore della controparte. Sostengono che la Corte territoriale abbia erroneamente identificato il requisito della pubblicità del possesso con la sola non clandestinità, intesa come mera possibilità, per il proprietario, di vedere l’attività possessoria.

La Corte richiama il proprio consolidato orientamento. Il requisito della non clandestinità va riferito non agli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, ma al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, in modo visibile a tutti o almeno a un’apprezzabile e indistinta generalità di soggetti. Non basta la conoscenza da parte del precedente possessore o di una ristretta cerchia di persone legate a quest’ultimo.

Nel caso di specie, la visibilità del lastrico solare era limitata, essendo esso accessibile solo tramite una scala interna e non visibile dalla pubblica via. Il motivo è fondato. Il secondo e il quarto motivo, relativi all’animus possidendi e all’onere probatorio, restano assorbiti. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Perugia, in altra composizione, anche per il regolamento delle spese di legittimità.