Variante PGT, cessione area verde non è vincolo espropriativo ma contropartita dell’ampliamento (TAR Lombardia n. 1798 del 13.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
La previsione di una variante al piano di governo del territorio che imponga la cessione gratuita al Comune di un’area destinata a verde non integra un vincolo preordinato all’espropriazione quando non sia prevista la realizzazione necessaria di un’opera pubblica e la cessione costituisca una previsione di carattere attuativo, condizionata all’esercizio della facoltà di ampliamento riconosciuta al privato. In tal caso la cessione opera come contropartita dell’incremento della superficie di vendita e il proprietario resta libero di rinunciare all’ampliamento conservando la proprietà dell’intero comparto. La dotazione di aree a standard imposta per le grandi strutture di vendita è legittima quando non eccede i minimi di legge e la sua commisurazione rispetta la ripartizione tra verde e parcheggi. La scelta urbanistica di destinare a verde un’area ricompresa nella rete verde di ricomposizione paesaggistica del PTCP è conforme al piano sovraordinato, che ha efficacia prevalente.

Il Fatto

La società ricorrente è proprietaria di un compendio immobiliare in cui sorge un centro commerciale. Con deliberazione consiliare n. 17 del 21 settembre 2018 il Comune adottava una variante al PGT che, per l’ambito di proprietà della ricorrente, consentiva un ampliamento della struttura commerciale, prevedeva la creazione di un corridoio della rete ecologica comunale e imponeva la cessione gratuita al Comune di un’area destinata a verde.

La società presentava un’osservazione in sede endoprocedimentale, accolta solo in parte con la successiva deliberazione consiliare n. 16/2019 di approvazione definitiva. Ha quindi impugnato gli atti davanti al TAR, articolando undici motivi: errore materiale nella scheda d’ambito, contraddittorietà e eccesso della dotazione di standard, disparità di trattamento, illegittimità della richiesta di nuovi parcheggi, difformità dall’art. 8, comma 3, L.R. 12/2005, inidoneità dell’area a verde, illegittimità della cessione e del corridoio ecologico.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto le eccezioni preliminari del Comune. Quanto al periodo di efficacia del Documento di Piano, il testo chiarisce che lo stesso ha acquisito efficacia dalla pubblicazione sul BURL del 3 luglio 2019, con scadenza al 3 luglio 2024. Quanto alla nuova variante generale adottata nel 2024, essa risulta adottata e non ancora approvata: le disposizioni gravate non hanno quindi cessato definitivamente di avere efficacia.

Nel merito, il TAR esclude l’errore materiale nella scheda d’ambito: l’art. 56 NTA consente l’insediamento non solo del parco commerciale ma anche del centro commerciale, come rende palese l’uso del termine “anche”. Il Collegio ritiene poi infondata la doglianza sulla dotazione di standard: solo l’area verde va ceduta, mentre i parcheggi devono essere allocati nella diversa area di concentrazione edificatoria e non ceduti. La commisurazione al 100% della slp è coerente con l’art. 150, comma 5, L.R. 6/2010, che per le grandi strutture di vendita impone attrezzature pubbliche almeno nel 200% della slp, di cui almeno la metà a parcheggi.

Cadono per conseguenza i motivi fondati sull’asserito eccesso degli standard rispetto ai minimi di legge. Quanto all’indisponibilità di terreno libero per i parcheggi, essa può essere ovviata con soluzioni progettuali, la cui scelta spetta al proprietario e non rende illegittima la previsione urbanistica. La destinazione a verde è conforme al PTCP, che ha ricompreso l’area nella rete verde di ricomposizione paesaggistica con valore prescrittivo e prevalente, ai sensi dell’art. 15, commi 4 e 5, L.R. 12/2005; non ricorrono gli errori che consentirebbero la ridefinizione su scala comunale.

Il punto centrale riguarda la cessione dell’area verde. Il TAR esclude che essa configuri un vincolo espropriativo: non è prevista la realizzazione necessaria di un’opera pubblica e la cessione è previsione di carattere attuativo che diviene vincolante solo in caso di realizzazione dell’ampliamento, di cui costituisce contropartita per riequilibrare le sproporzioni ambientali. La società può rinunciare all’ampliamento conservando la proprietà del comparto. La scelta urbanistica, espressione di ampia discrezionalità, non è irragionevole né sindacabile per il solo fatto di non trovare identica previsione nel previgente strumento. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese.