Varianti in corso d’opera, tolleranza del 2% e autorizzazione paesaggistica (Cons. Stato n. 9173 del 24.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le varianti in corso d’opera agli interventi assentiti con SCIA non possono comportare modifiche alla sagoma né incrementi di volumetria, poiché l’art. 143, comma 1, L.R. Toscana n. 65/2014 riserva tale possibilità alle varianti al permesso di costruire. Il limite di tolleranza del 2 per cento previsto dall’art. 198 L.R. n. 65/2014 si verifica avendo riguardo ai parametri delle singole unità immobiliari, non dell’intero manufatto, e altezza e volumetria costituiscono parametri autonomamente considerati. Gli interventi sulle aree esterne, valutati nel loro contesto spazio-temporale e nel collegamento funzionale, non si frazionano in opere isolate ad edilizia libera. In area vincolata, le opere che alterano l’aspetto esteriore o la morfologia del terreno richiedono la previa autorizzazione paesaggistica, anche semplificata, e la relativa assenza legittima la sanzione demolitoria.

Il Fatto

La proprietaria di un complesso immobiliare in area sottoposta a vincolo paesaggistico presentava nel 2014 una SCIA per la ristrutturazione edilizia dell’edificio, integrata nel 2015 da una SCIA in variante, e otteneva nel settembre 2015 l’autorizzazione paesaggistica. Non ultimati i lavori nel triennio, presentava nel dicembre 2017 una nuova SCIA per la parte residua, senza comunicazione di fine lavori e senza richiedere una nuova autorizzazione paesaggistica, ritenendo ancora efficace quella quinquennale.

Il Comune disponeva l’archiviazione della nuova SCIA, ordinando la sospensione dei lavori e il ripristino delle opere ritenute abusive, e successivamente ingiungeva la demolizione. Il TAR Toscana rigettava il ricorso; la proprietaria appellava, deducendo la qualificazione delle SCIA come permessi di costruire, l’erroneo computo del limite di tolleranza e l’autonomia delle opere esterne.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il primo motivo muovendo dalla qualificazione dei titoli. È la stessa istante ad aver configurato gli interventi come SCIA, utilizzando la relativa modulistica e una relazione tecnica asseverata che non prospetta alcun titolo alternativo al permesso di costruire. Tale qualificazione proviene dall’istante e non vi è ragione di discostarsene: si tratta di SCIA in senso stretto, relative a interventi di edilizia conservativa.

Definiti i titoli in questi termini, opera l’art. 143, comma 1, L.R. n. 65/2014, che per gli interventi ammessi a SCIA esclude le varianti comportanti modifiche alla sagoma e incrementi di volumetria, mentre il comma 2 disciplina le varianti al permesso di costruire. Il legislatore regionale ha quindi differenziato la disciplina delle varianti in ragione del titolo edilizio di origine.

Sul piano del limite di tolleranza, il superamento del 2 per cento è contestato dall’appellante assumendo a riferimento l’altezza dell’intero edificio anziché dell’unità abitativa. L’assunto non regge: l’art. 198 L.R. n. 65/2014 impone di guardare ai parametri delle singole unità immobiliari, e altezza e volumetria restano parametri isolatamente considerati. Le variazioni del solaio di copertura eccedono quindi la soglia e il limite del cordolo perimetrale.

Quanto alle opere esterne, il Collegio ne afferma la natura unitaria, avuto riguardo al contesto spazio-temporale e al collegamento funzionale: muretti, pavimentazione dell’area di sosta e sistemazioni del giardino non sono frazionabili in attività ad edilizia libera. Il parcheggio, determinando la permanente trasformazione di suolo inedificato, integra nuova costruzione ai sensi dell’art. 134 L.R. n. 65/2014; il muro di circa sessanta metri implica rilevante trasformazione del territorio e richiede il titolo, irrilevante essendo l’eventuale ulteriore funzione di contenimento.

Tutte le opere, insistendo in area vincolata, esigevano la previa autorizzazione paesaggistica, anche semplificata, sia per il superamento del limite di tolleranza sia per la modifica dell’aspetto esteriore e della morfologia del terreno. Il Collegio esclude che l’Amministrazione potesse limitarsi a prescrizioni, non individuate dall’appellante e comunque non configurabili rispetto a interventi di modifica di sagoma e prospetto. La sanzione demolitoria ex art. 199 L.R. n. 65/2014 e la sanzione ex art. 167 d.lgs. n. 42/2004 sono pertanto legittime e l’appello è rigettato, con condanna alle spese.