La veduta su spazio condominiale soddisfa il requisito igienico dell’alloggio (TAR Trentino-Alto Adige n. 27 del 04.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
La previsione del Regolamento edilizio comunale che, per le unità abitative al piano terra, considera veduta solo l’apertura affacciante su uno spazio privato di pertinenza dell’alloggio va interpretata nel senso che integra il requisito anche lo spazio condominiale destinato a servizio dell’unità immobiliare. Il giardino condominiale e il pianerottolo di accesso costituiscono spazio privato, contrapposto a quello pubblico, e assolvono alla funzione pertinenziale richiesta dalla norma. La ratio della disposizione è garantire un’apertura che consenta la veduta su luogo aperto senza esporre gli abitanti alla pubblica vista, finalità che lo spazio condominiale a servizio dell’alloggio soddisfa. È pertanto illegittimo il provvedimento che nega la conformità dell’intervento sul solo rilievo della mancanza di proprietà esclusiva dello spazio antistante.

Il Fatto

La ricorrente, comproprietaria con il coniuge di un’unità immobiliare al piano terra, ha presentato tramite il proprio tecnico una segnalazione certificata di inizio attività per il cambio di destinazione d’uso con opere, da ufficio ad abitazione. L’unità è situata in posizione interna, affacciata sul giardino condominiale, con accesso indipendente attraverso un pianerottolo esterno.

Il Comune, esaminata la segnalazione, ha dapprima disposto la sospensione dell’attività, rilevando carenze negli elaborati grafici e l’assenza del requisito della veduta ai sensi dell’art. 7, commi 2 e 4, dell’Allegato 2 al Regolamento edilizio comunale, poiché le finestre affacciavano su spazio condominiale. Depositata l’integrazione documentale, l’Amministrazione ha quindi emesso il divieto di attività, non ritenendo conformata la segnalazione nel termine assegnato. La ricorrente ha impugnato entrambi i provvedimenti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio concentra l’esame sulla nozione di veduta contenuta nell’art. 7, comma 4, dell’Allegato 2 al Regolamento edilizio comunale, che per le unità abitative al piano terra richiede l’affaccio su uno spazio privato di pertinenza dell’alloggio, salvo che il pavimento sia rialzato di almeno un metro rispetto alla quota esterna prospiciente uno spazio pubblico.

La norma, osserva il Tribunale, contrappone espressamente lo spazio privato allo spazio pubblico. Per quest’ultimo si intendono i luoghi di proprietà pubblica o di uso pubblico, accessibili e fruibili dalla generalità, caratterizzati da uso sociale e collettivo, come marciapiedi, strade, piazze, parchi e giardini pubblici. Lo spazio privato è dunque il luogo in proprietà privata, non aperto alla fruizione collettiva.

La nozione di pertinenza impiegata dalla disposizione indica il rapporto di asservimento funzionale dello spazio antistante la veduta rispetto all’alloggio. Su questa base il Collegio ritiene che il giardino condominiale rientri appieno nella definizione di spazio privato e sia di pertinenza dell’alloggio, essendo posto, per la sua destinazione, a servizio anche dell’unità immobiliare della ricorrente.

Identico ragionamento vale, a maggior ragione, per il pianerottolo esterno che dal cortile conduce all’unità immobiliare: pur compreso tra le parti comuni del condominio e quindi in proprietà privata pro quota della ricorrente, è addirittura in uso esclusivo della medesima, poiché serve unicamente per accedere alla sua proprietà. L’interpretazione restrittiva sostenuta dal Comune, che esclude dalla pertinenza il giardino e il pianerottolo, non trova quindi riscontro nel tenore letterale né nella ratio della norma.

Le aperture finestrate dell’unità immobiliare affacciano tutte su uno spazio privato posto a servizio dell’alloggio ed escludente la pubblica vista. Il requisito igienico-sanitario deve pertanto ritenersi rispettato. Il ricorso è accolto e i provvedimenti impugnati sono annullati, con compensazione delle spese in ragione della novità della questione.