Vendita di immobile vetusto e vizi occulti del sottotetto (Cass. civ. Sez. II n. 13425 del 15.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, non integra vizio occulto il difetto di un immobile di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dall’alienante, poiché le tecniche costruttive d’epoca, la destinazione e il fisiologico degrado rendono tali vizi agevolmente riconoscibili dall’acquirente con l’ordinaria diligenza. È irrilevante che la parte degradata o bisognosa di ristrutturazione riguardi strutture non immediatamente percepibili con la vista, come il tetto, i solai o le fondamenta. La non decisività del fatto dedotto come omesso e la conformità delle valutazioni di merito nei due gradi di giudizio rendono inammissibile il motivo ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. per preclusione da doppia conforme. La condanna per lite temeraria è legittima quando l’attore abbia introdotto il giudizio senza attendere l’esito della consulenza preventiva, malgrado il tempo disponibile in ragione dell’interruzione della prescrizione.

Il Fatto

Una società acquirente conviene in giudizio i venditori di un immobile, lamentando vizi del vano sottotetto asseritamente occultati e chiedendo la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni. Il giudizio segue una consulenza tecnica preventiva, la cui relazione non era ancora depositata all’atto dell’introduzione della causa di merito. Il Tribunale rigetta la domanda, condannando l’attrice alle spese e al risarcimento del danno da lite temeraria. La Corte di appello conferma la pronuncia. La società propone quindi ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge integralmente il ricorso. Quanto ai due motivi ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., rileva la doppia conforme ex art. 348-ter, ultimo comma, cod. proc. civ.: la ricorrente non indica in che modo il percorso argomentativo del giudice d’appello si discosti da quello del primo giudice. In ogni caso, la Corte territoriale aveva accertato che il sottotetto era parte condominiale, che la sua disponibilità era di esclusiva pertinenza del condominio e che i vizi manutentivi non potevano essere addebitati ai venditori, con conseguente non decisività del fatto dedotto.

Sul terzo motivo, relativo agli artt. 1490, 1491, 1492 e 1495 cod. civ., la Corte conferma che la garanzia per vizi non copre i rischi che l’acquirente assume acquistando un bene il cui vizio sia facilmente riconoscibile con l’ordinaria diligenza. Il richiamo a Cass. n. 3348/2018 chiarisce che l’acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dall’alienante, rende agevolmente riconoscibili vizi anche importanti. Irrilevante è che il degrado riguardi parti strutturali non immediatamente percepibili, come il tetto, i solai o le fondamenta. Da ciò l’insussistenza della natura occulta dei vizi denunciati.

Il quarto motivo è inammissibile perché non riproduce il petitum della citazione originaria e le conclusioni di primo grado, impedendo il confronto con l’atto di appello. La Corte conferma la violazione dell’art. 345 cod. proc. civ.: la domanda sulla natura “povera” delle strutture era nuova in secondo grado. Nel merito, comunque, si esclude che tale caratteristica integri un vizio occulto.

Il quinto motivo è infondato. La conferma della condanna ex art. 96, comma 1, cod. proc. civ. è legittima: la ricorrente aveva introdotto il giudizio senza attendere la relazione della consulenza preventiva, dalla quale sarebbe emersa l’irrisorietà dei costi di riparazione, pur disponendo di un anno in ragione dell’interruzione della prescrizione determinata dall’ATP. Non sussistono invece i presupposti per la condanna ex art. 96, comma 3, cod. proc. civ. richiesta dai controricorrenti.