Il vizio redibitorio può consistere nell’inadeguatezza costruttiva a contenere afflussi d’acqua sotterranei (Cass. civ. Sez. 2 n. 10209 del 19.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La garanzia per vizi della cosa venduta ex art. 1490 cod. civ. opera anche quando il difetto consista nell’inadeguatezza della qualità costruttiva dell’immobile a contenere gli afflussi d’acqua sotterranei di origine naturale, qualora tale inadeguatezza sia preesistente alla vendita, permanente e idonea a rendere il bene inidoneo all’uso cui è destinato o a diminuirne apprezzabilmente il valore; le precipitazioni meteorologiche, in tal caso, costituiscono soltanto l’occasione di emersione del vizio, non la sua causa. La facile riconoscibilità del vizio ex art. 1491 cod. civ., che esclude la garanzia, richiede che il difetto sia percepibile da un compratore di media diligenza senza necessità di accertamenti tecnici invasivi. L’eccezionalità e l’imprevedibilità degli eventi meteorologici vanno intese come obiettiva inverosimiglianza e sensibile deviazione dalla normale frequenza statistica, sicché un fenomeno a cadenza ricorrente non può qualificarsi eccezionale.

Il Fatto

Nel 2019 l’acquirente conveniva in giudizio la venditrice di un locale ad uso magazzino, sito in Genova e acquistato al prezzo di € 28.000, chiedendo la risoluzione per vizi ex art. 1490 cod. civ. e, in subordine, la risoluzione per inadempimento o l’annullamento per dolo. L’attore deduceva che il locale era stato interessato da ripetute infiltrazioni e allagamenti in occasione degli eventi meteorologici dell’ottobre 2018, che ne rendevano impossibile la regolare fruizione. Il Tribunale accoglieva la domanda principale, dichiarando risolto il contratto e condannando la venditrice alla restituzione del prezzo. La Corte d’appello rigettava il gravame, confermando integralmente la sentenza di primo grado sulla base della consulenza tecnica d’ufficio, che aveva accertato la non adeguatezza della qualità costruttiva dell’immobile a contenere gli afflussi d’acqua sotterranei.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato l’unico motivo di ricorso, articolato in quattro profili, rigettando il ricorso nel suo complesso. Il primo profilo, con cui la ricorrente contestava la qualificazione come vizio redibitorio di una circostanza estranea alla struttura materiale dell’immobile, è stato dichiarato inammissibile: la censura sollecitava un diverso apprezzamento degli accertamenti di fatto compiuti concordemente dai giudici di merito, che avevano accertato il vizio nella «non adeguatezza della qualità costruttiva» a contenere gli afflussi d’acqua, con conseguente inidoneità all’uso o apprezzabile diminuzione di valore. Tale accertamento, in presenza di doppia pronuncia conforme, non è sindacabile in sede di legittimità se non nei limiti dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., censura non dedotta, operando altresì la preclusione dell’art. 348-ter, quarto comma, cod. proc. civ.

Il secondo profilo, relativo alla facile riconoscibilità del vizio ex art. 1491 cod. civ., è stato parimenti dichiarato inammissibile. La Corte ha chiarito che la riconoscibilità richiede la percezione del difetto da parte di un compratore di media diligenza senza accertamenti tecnici invasivi. Nella specie, il vizio era stato individuato solo all’esito di operazioni che avevano comportato l’asportazione di porzioni della muratura perimetrale; la collocazione in edificio del centro storico, il prezzo contenuto e la clausola di vendita «nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova» non valgono a convertire in riconoscibilità immediata ciò che pertiene alla qualità costruttiva intrinseca dell’immobile e alla sua adeguatezza al contesto idrogeologico.

Il terzo profilo, concernente l’eccezionalità degli eventi meteorologici, è stato ritenuto infondato. La Corte ha fatto corretta applicazione del criterio elaborato dalle Sezioni Unite n. 5422 del 2021, secondo cui l’eccezionalità e l’imprevedibilità vanno intese come obiettiva inverosimiglianza e sensibile deviazione dalla normale frequenza statistica. In ogni caso, la ratio decidendi non si esaurisce nel giudizio sull’eccezionalità delle piogge: il vizio non consiste negli allagamenti in sé, ma nell’inadeguatezza strutturale del locale a contenere gli afflussi d’acqua sotterranei, sicché le precipitazioni hanno costituito solo l’occasione di emersione di un vizio preesistente e permanente, non la sua causa.

Il quarto profilo, infine, è stato ritenuto infondato: la riconduzione dei difetti all’ambito dell’art. 1497 cod. civ. (mancanza di qualità promesse) non incide sull’esito della controversia, poiché la linea di discrimine tra le due fattispecie non investe il medesimo substrato fattuale quando il difetto consista in un’inadeguatezza costruttiva strutturale, preesistente e permanente. Al rigetto del ricorso è conseguita la condanna della ricorrente al pagamento delle spese e delle somme ex art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ., in favore della controparte e della cassa delle ammende.