Vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio senza consenso dei condomini (TAR Toscana n. 177 del 15.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il vincolo di destinazione impresso a un’area a parcheggio ad uso pubblico gratuito in favore dei proprietari e utenti di immobili ha carattere pubblicistico e permanente e resta indifferente alle vicende private che interessino l’area, restando irrilevante se il godimento spetti ai proprietari delle unità immobiliari in relazione alle quali il parcheggio è stato calcolato ovvero a terzi. Il diritto all’uso del posto auto riconosciuto ex lege ai proprietari delle singole unità, ove esistente, ha natura reale e si estingue per non uso nel termine di venti anni. I vincoli di destinazione di natura obbligatoria previsti da un atto d’obbligo sono soggetti alla prescrizione decennale. L’Amministrazione non può subordinare l’esercizio dell’attività di parcheggio privato ad uso pubblico a pagamento al consenso dei condomini, quando il vincolo pubblicistico di destinazione non impone tale condizione.

Il Fatto

Il ricorrente, titolare di ditta individuale, è comproprietario di un’area sita in una frazione costiera, destinata dal regolamento urbanistico a parcheggio e acquistata nel 2000 in forza di decreto di trasferimento emesso dal Tribunale. Nel giugno 2018 ha presentato una S.C.I.A. per l’avvio dell’attività di parcheggio privato ad uso pubblico a pagamento.

Con provvedimento del 09.08.2018 il Comune ha ritenuto che l’area fosse destinata a parcheggio ad uso gratuito ad esclusivo servizio dell’adiacente condominio, in forza di un atto d’obbligo del 1985 trascritto e richiamato nel decreto di trasferimento. Ha quindi subordinato l’esercizio dell’attività alla preventiva autorizzazione dei condomini, inibendola nelle more. Il ricorrente ha impugnato il provvedimento; un comproprietario ha spiegato intervento ad adiuvandum e l’Amministrazione si è costituita in giudizio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente le censure e le ritiene fondate. Dalla documentazione emerge che l’atto d’obbligo del 1985 impegnava i proprietari a destinare lo spazio antistante a verde e parcheggio, con riserva “ad uso pubblico gratuito in favore dei proprietari ed utenti dei negozi, degli uffici e degli spazi ricreativi”. Nel 1995 il Sindaco ha autorizzato sull’area un parcheggio di uso pubblico. Negli anni successivi sono state presentate varie S.C.I.A. per l’attività a pagamento, senza contestazioni.

Il Tribunale rileva che non risulta realizzato alcun posto auto pertinenziale destinato in via esclusiva alle unità abitative, né che tali parcheggi abbiano formato oggetto dei contratti di compravendita, secondo quanto previsto dall’art. 41 sexies, comma 1, l. n. 1150/1942. Il diritto attribuito ex lege ai proprietari delle singole unità sugli spazi di parcheggio ha natura reale e si estingue per non uso ventennale, in base al combinato disposto degli art. 1014, n. 1, e 1026 c.c.

Il Collegio sottolinea che il vincolo di destinazione ha carattere pubblicistico e permanente e resta al riparo dalle vicende private, essendo indifferente se l’area sia goduta dai proprietari degli appartamenti in relazione ai quali è stata calcolata ovvero da terzi. Richiama sul punto Cass. civ., sez. II, n. 23669 del 2016, nonché l’evoluzione dell’art. 41 sexies ad opera della l. n. 246/2005, che ha escluso vincoli pertinenziali e diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità.

Quanto ai vincoli di natura obbligatoria previsti dall’atto d’obbligo, il Collegio li ritiene soggetti alla prescrizione decennale ex art. 2946 c.c. Dagli atti non risulta che, dalla vendita delle unità o dalla stipula dell’atto del 1985 o dal rilascio dell’autorizzazione del 1995, l’area sia mai stata utilizzata come parcheggio pertinenziale gratuito o che siano state avanzate pretese in tal senso; vi è invece prova dello svolgimento dell’attività a pagamento. Il frazionamento del complesso e il trasferimento autonomo dell’area al ricorrente hanno inoltre determinato il superamento del vincolo di pertinenzialità necessaria previsto nell’atto del 1985. Il ricorso è pertanto accolto e il provvedimento annullato, con condanna del Comune alle spese.