Volumetria da convenzione scaduta e legittima destinazione a parcheggio pubblico (Cons. Stato n. 9395 del 22.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
La volumetria acquistata da una società privata dal Comune con atto stipulato dopo la scadenza del termine decennale del piano di lottizzazione non può essere utilizzata in difformità dalle prescrizioni di zona del piano scaduto, che restano ferme a tempo indeterminato ai sensi dell’art. 17, comma 1, della legge 17 agosto 1942 n. 1150. L’acquirente non può quindi maturare alcun affidamento a edificare su un’area che il piano già destinava a parcheggio e che l’atto di cessione non menziona affatto come edificabile. La classificazione di tale area a parcheggio pubblico costituisce esercizio del potere discrezionale di pianificazione, sindacabile solo per violazione del principio di ragionevolezza o per figure sintomatiche dell’eccesso di potere, nella specie non ravvisabili. L’annullamento giurisdizionale di una previsione urbanistica non determina la reviviscenza della disciplina previgente, ma impone all’ente di riesercitare il potere, restando l’area soggetta al regime delle zone bianche.

Il Fatto

Una società è proprietaria, all’interno di un complesso immobiliare adibito a terziario, di un’area libera di circa 50 mq, acquistata nel 2005 insieme a una volumetria residua di 616,65 mc. L’area deriva da un piano di lottizzazione risalente alla fine degli anni Ottanta, la cui convenzione urbanistica risale al 1991.

Con una delibera del 2011 il Comune ha classificato l’area come parcheggio pubblico, impedendo ogni edificazione. Una successiva variante al piano di governo del territorio ha confermato la destinazione e ridotto l’indice edificatorio dell’ambito. La società ha impugnato entrambi gli atti. Il TAR ha respinto il primo ricorso e accolto il secondo, ritenendo leso l’affidamento derivante dall’atto di cessione del 2003. Il Comune ha appellato la sentenza di accoglimento e la società quella di rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato riunisce i ricorsi e accoglie l’appello del Comune. Preliminarmente estromette dal giudizio la società cedente, non più proprietaria degli immobili e priva di interesse ad agire. Respinge poi il motivo sulla pretesa violazione del contraddittorio: l’ordinanza istruttoria era stata regolarmente comunicata e la causa risulta comunque documentalmente istruita.

Il nucleo della decisione riguarda l’art. 17, comma 1, della legge n. 1150/1942. Nel momento in cui fu stipulato l’atto di cessione del 2003, la convenzione e il piano di lottizzazione erano già divenuti inefficaci per decorso del termine decennale. La volumetria acquistata poteva quindi utilizzarsi solo osservando gli allineamenti e le prescrizioni di zona del piano scaduto.

Tali prescrizioni non consentivano di edificare sull’area, già destinata a parcheggio. Il Collegio sottolinea che l’atto di cessione non parla affatto di possibilità di costruire su quel mappale e non poteva dunque ingenerare alcun affidamento in tal senso, né in capo all’acquirente originario né nei confronti delle sue aventi causa. La tesi del TAR, secondo cui la cessione avrebbe vincolato il Comune a consentire l’edificazione, non è sostenibile.

Quanto alla classificazione a parcheggio pubblico, essa rientra nell’ampio potere discrezionale del Comune, non sindacabile nel merito salvo irragionevolezza o figure sintomatiche dell’eccesso di potere. Destinare a parcheggio un’area vicina a un grande complesso di uffici risponde a logica e razionalità, soddisfacendo un’esigenza evidente di addetti e visitatori.

Di conseguenza il ricorso di primo grado avverso la variante va respinto. L’appello della società, relativo alla disciplina del medesimo mappale introdotta con il piano superato, è dichiarato manifestamente infondato nel merito, essendo stata la relativa previsione espressione di legittimo esercizio della potestà di pianificare. Le spese sono compensate per la complessità della fattispecie.