Volumetria del lotto originario e irrilevanza dei frazionamenti successivi (Cons. Stato n. 2352 del 19.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il frazionamento catastale di un lotto urbanisticamente unitario non incide sulla capacità edificatoria complessiva dell’area. Ai fini del calcolo della volumetria residua occorre scomputare quanto già realizzato sull’intero lotto originario, anche quando l’edificazione risalga a epoca anteriore all’introduzione degli indici di fabbricabilità fondiaria. Il vincolo di asservimento discende ope legis dall’avvenuto rilascio del titolo edilizio che attualizza le potenzialità del lotto. L’eventuale maggiore potenzialità acquisita per effetto di sopravvenute modifiche urbanistiche va verificata per sottrazione, computando le volumetrie già realizzate sull’area complessiva.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato davanti al TAR Campania il diniego comunale di permesso di costruire per un edificio residenziale, fondato sull’insufficienza della capacità edificatoria residua dell’area. Il provvedimento muoveva dal rilievo che parte della potenzialità della particella era stata utilizzata per un fabbricato realizzato nel 1987 sul medesimo lotto originario, poi frazionato.

Il giudice di primo grado ha respinto il ricorso, con compensazione delle spese. L’appellante ha censurato la sentenza con quattro motivi, sostenendo in particolare che nel 1987 non vigevano indici di densità edilizia e che le vicende divisorie avevano attribuito autonoma consistenza alla particella oggetto del nuovo progetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama i principi già affermati dalla giurisprudenza amministrativa. Un’area già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo se la costruzione preesistente non esaurisce la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del nuovo titolo. Il computo deve considerare l’intera superficie del lotto, scoperta e impegnata, nonché la cubatura del fabbricato preesistente, con irrilevanza dei frazionamenti e delle alienazioni parziali intervenute medio tempore, per evitare l’ipersaturazione delle superfici e la creazione artificiosa di disponibilità nel residuo.

Quanto al profilo temporale, la Corte osserva che in assenza di limiti volumetrici al momento dell’edificazione non è configurabile un asservimento in senso tecnico, ma resta astrattamente ipotizzabile un vincolo pertinenziale, connotato dalla destinazione dell’area non edificata a servizio dell’edificio realizzato, in termini di complementarietà funzionale. Il vincolo sull’area deriva ope legis dal titolo abilitativo, che attualizza le potenzialità edificatorie del lotto determinandone la cubatura assentibile.

Il Collegio affronta poi il caso in cui il lotto originario abbia acquisito maggiore potenzialità per effetto di modifiche alla disciplina urbanistica. In virtù del carattere unitario del lotto interamente asservito alla precedente costruzione, la verifica dell’edificabilità della parte rimasta inedificata e la quantificazione della volumetria realizzabile derivano per sottrazione dalla potenzialità complessiva, diminuita della volumetria dei fabbricati già realizzati sull’area considerata nel suo insieme.

Applicando tali coordinate, la Corte ritiene irrilevante che il fabbricato sia stato realizzato nel 1987, quando mancavano limiti di densità: gli indici di fabbricabilità fondiaria introdotti dal P.U.C. nel 2013 si applicano tenendo conto di quanto già edificato nella particella originaria, altrimenti il frazionamento diventerebbe un escamotage per eludere gli indici.

Gli altri motivi sono respinti. Non giustificata è l’esclusione dal computo degli androni e dei corridoi di disimpegno, che non costituiscono volumi tecnici, mentre le contestazioni sui loggiati e sullo spessore dei solai risultano superate o irrilevanti. Inammissibile per genericità e difetto di interesse è la censura sul deposito tardivo del certificato di destinazione urbanistica. Infine, il Collegio esclude l’intento persecutorio del Comune, essendo il nuovo diniego preceduto da dettagliato preavviso di rigetto e limitandosi a esplicitare le ragioni del precedente provvedimento. L’appello è respinto, con condanna alle spese.