Promissario acquirente senza legittimazione contro la nota comunale sull’esposto edilizio (TAR Emilia-Romagna n. 202 del 28.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il promissario acquirente in forza di contratto preliminare di compravendita, privo di effetti anticipati e dunque non immesso nella materiale disponibilità del bene, non è titolare di alcuna posizione di interesse legittimo rispetto all’esercizio del potere edilizio e urbanistico che investe in via diretta ed esclusiva il proprietario. Egli può trovare nel giudizio amministrativo solo un riconoscimento mediato e indiretto, sotto forma di legittimazione all’intervento adesivo dipendente. La mera presentazione di un esposto diretto a sollecitare l’esercizio di poteri repressivi o di autotutela non radica, di per sé, una posizione di interesse legittimo né fonda la legittimazione al ricorso, in mancanza di un autonomo elemento qualificatorio. Il ricorso proposto dal promissario acquirente avverso la nota comunale di riscontro all’esposto è pertanto inammissibile per difetto delle condizioni dell’azione, non potendo il processo amministrativo essere utilizzato quale strumento ancillare rispetto a una controversia di diritto privato.

Il Fatto

Il ricorrente, promissario acquirente di una porzione di un edificio storico vincolato situato in Parma, ha presentato un esposto al Comune denunciando presunte irregolarità nelle pratiche edilizie, strutturali e impiantistiche e nei titoli abilitativi rilasciati alla società proprietaria ed esecutrice dell’intervento di restauro scientifico.

Il Comune ha riscontrato l’esposto con una nota che ha ritenuto infondate le irregolarità segnalate, valorizzando il ruolo prevalente delle autorizzazioni soprintendentizie nel percorso abilitativo. Il ricorrente ha impugnato quella nota davanti al TAR Emilia-Romagna, chiedendone l’annullamento e l’accertamento dell’obbligo del Comune di adottare i provvedimenti consequenziali di revoca o sanatoria, con richiesta di annullamento in parte qua della norma del RUE comunale sulla prevalenza del parere soprintendentizio. Il Comune e la società controinteressata hanno eccepito l’inammissibilità del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta in via prioritaria le eccezioni di inammissibilità, incentrate sulla natura non provvedimentale della nota impugnata, sull’insussistenza dell’interesse al ricorso e sulla tardività. Il nodo centrale è la qualificazione della posizione soggettiva del promissario acquirente rispetto all’esercizio del potere pubblico sul bene.

Il Tribunale richiama la decisione del Cons. Stato, Sez. II, n. 1027 del 2026, secondo cui il rapporto obbligatorio di diritto privato sorto dal preliminare, estraneo a ogni dimensione pubblicistica, non consente di ravvisare in capo al promissario acquirente alcuna posizione di interesse legittimo. Il potere di conformazione e autorizzazione edilizia investe in via diretta ed esclusiva il proprietario, mentre gli effetti sulla posizione del promissario sono solo indiretti e rilevano sul piano civilistico dell’esatto adempimento, mai in seno alla relazione procedimentale.

La Corte richiama altresì il parere del Cons. Stato, Sez. I, n. 1258 del 2025, che, in sede di ricorso straordinario, ha escluso la legittimazione del promissario acquirente, salvo la peculiare ipotesi del preliminare ad effetti anticipati con anticipazione della consegna del bene, non dedotta nel caso concreto. Il promissario è pertanto titolare di un interesse di mero fatto, al più legittimato all’intervento adesivo dipendente nel giudizio instaurato dal proprietario.

Il Collegio osserva che la presentazione di un esposto diretta a sollecitare poteri repressivi o di autotutela non è idonea, di per sé, a radicare una posizione di interesse legittimo. Nel caso di specie, inoltre, il ricorrente invoca misure diametralmente opposte a quelle fisiologicamente riconducibili al promissario acquirente: non l’eliminazione di provvedimenti pregiudizievoli, ma la declaratoria di illegittimità dei titoli e delle pratiche, funzionale a sostenere, nel giudizio civile pendente, l’allegazione dell’inadempimento del promittente venditore.

Da qui la conclusione: difetta la legittimazione attiva, perché il ricorrente non è proprietario ma promissario acquirente in forza di preliminare senza effetti anticipati, e difetta l’interesse ad agire, non potendo il processo amministrativo essere utilizzato quale strumento ancillare rispetto a una controversia di diritto privato. Il ricorso è dichiarato inammissibile per difetto delle condizioni dell’azione, con assorbimento dell’istanza di rinvio; le spese di lite sono compensate in ragione della peculiarità della vicenda.