Recupero sottotetto e verifica del titolo edilizio nei limiti dei poteri comunali (TAR Lombardia n. 3904 del 01.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il controllo del Comune sul titolo edilizio si limita alla verifica della legittimazione soggettiva del richiedente, cioè dell’esistenza di un titolo sostanziale idoneo a giustificare l’istanza, senza estendersi all’accertamento di fattori limitativi, preclusivi o estintivi del diritto di disponibilità dell’immobile. I conflitti dominicali tra privati esulano dai poteri dell’Amministrazione e dalla giurisdizione amministrativa, spettando al giudice civile. In tema di recupero abitativo del sottotetto, nessuna norma edilizio-urbanistica impone la coincidenza tra locale recuperabile e subalterno catastale, ben potendo due subalterni costituire, ai fini urbanistici, un unico sottotetto. La classificazione catastale rileva ai fini fiscali ma non produce effetti cogenti sul regime urbanistico.

Il Fatto

Un condominio milanese impugnava la nota con cui il Comune aveva archiviato l’esposto presentato contro una SCIA alternativa al permesso di costruire, relativa al recupero ai fini abitativi di un sottotetto con modifica della sagoma esistente. Il condominio contestava l’illegittimità dei lavori sotto plurimi profili, chiedendo l’accertamento dell’obbligo del Comune di adottare provvedimenti inibitori o repressivi.

Respinta l’istanza cautelare, il condominio presentava richiesta di riesame, definita dall’Amministrazione con conferma dell’archiviazione. Avverso tale determinazione proponeva motivi aggiunti. La causa giungeva alla decisione con il ricorso principale e i motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale rigetta integralmente il gravame, ritenendo superfluo l’esame delle eccezioni pregiudiziali. Sul primo profilo, relativo all’asserita incompletezza delle dichiarazioni, il Collegio osserva che il regolamento edilizio considera recuperabili gli spazi di altezza superiore a 1,8 metri misurata nel punto più alto, con riferimento a parti omogenee dell’edificio sottostante. Nel caso concreto la misurazione nella tavola allegata alla SCIA rispettava tale prescrizione.

Sulla dedotta inesatta rappresentazione dello stato dei luoghi, il sopralluogo dei tecnici comunali aveva rilevato solo la demolizione di alcuni tramezzi e un tamponamento provvisorio di cantiere, per il quale era stata irrogata una sanzione pecuniaria; per il resto lo stato dei luoghi risultava conforme alle planimetrie. La distinzione tra due subalterni catastali, uno abitativo e uno a soffitta, non impedisce di considerarli un unico sottotetto, essendo sempre stati collegati e destinati a pertinenza.

Sul titolo legittimante, la Corte richiama l’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001. Il Comune deve accertare la legittimazione soggettiva del richiedente, senza indagare su fattori preclusivi o estintivi del titolo, poiché i titoli edilizi sono rilasciati con la formula “fatti salvi i diritti dei terzi”. Il Collegio richiama in proposito le pronunce del Consiglio di Stato n. 1029 del 2023 e n. 4676 del 2012, secondo cui l’Amministrazione non può sostituirsi al giudice civile nel controllo sui titoli. Né rileva la mancata allegazione del regolamento condominiale, acquisibile ex art. 6 della legge n. 241/1990.

Quanto all’usucapione genericamente dichiarata dai venditori, il Tribunale esclude che possa fondare censure: la proprietaria aveva prodotto un regolare atto di acquisto autenticato, e la contestazione sulla proprietà del subalterno era stata avanzata dal condominio solo nel corso del giudizio. Sui motivi aggiunti, il provvedimento di conferma dell’archiviazione è ritenuto atto meramente confermativo del precedente; il Collegio preferisce comunque il rigetto nel merito. Le spese di lite sono compensate.