Autotutela edilizia tardiva e tutela dell’affidamento dei terzi acquirenti (TAR Toscana n. 722 del 16.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il potere di annullamento d’ufficio di un titolo edilizio rilasciato da diversi decenni non è doveroso, ai sensi dell’art. 21-nonies, comma 2-bis, legge n. 241/1990, quando le false rappresentazioni provengono dal costruttore originario e non dagli attuali proprietari degli immobili. In tale ipotesi l’amministrazione deve valutare l’affidamento dei terzi acquirenti, prevalendo il principio di certezza del diritto sull’interesse pubblico al ripristino della legalità. La verifica comunale sul titolo abilitativo si limita alla disponibilità dell’area e alla compatibilità urbanistica dell’intervento, restando estranee le questioni sui diritti reali di terzi. Una volta validati i titoli, è inconferente il richiamo all’art. 27 d.P.R. n. 380/2001.

Il Fatto

I ricorrenti hanno chiesto al Comune di annullare in autotutela due concessioni edilizie risalenti al 1991 e al 1993, con cui la società dante causa dei controinteressati aveva realizzato un fabbricato per civile abitazione. La richiesta si fondava sull’assunto che la società costruttrice avesse falsamente dichiarato di avere titolo per eseguire le opere e disponibilità delle aree necessarie per gli allacciamenti ai servizi.

Il Comune ha archiviato sia il procedimento di riesame sia quello di vigilanza edilizia, valorizzando il lungo tempo trascorso e l’affidamento degli interessati. I ricorrenti hanno dapprima proposto ricorso straordinario al Presidente della Repubblica e, dopo l’opposizione, lo hanno trasposto in sede giurisdizionale. Ha contestato anche l’ordinanza di demolizione emessa per opere in parziale difformità.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha preliminarmente rilevato la tardività della memoria di replica del Comune, dichiarandola inutilizzabile. Ha poi scelto di prescindere dalle eccezioni preliminari, rigettando il ricorso nel merito.

Quanto al primo motivo, i giudici hanno richiamato l’art. 4 della legge n. 10/1977 e l’art. 11 d.P.R. n. 380/2001. Il Comune verifica solo il titolo di disponibilità dell’area e l’assentibilità in astratto dell’intervento. Gli accertamenti su servitù e diritti reali su cosa altrui appartengono al giudice civile, non all’istruttoria edilizia. Il motivo è infondato.

Il secondo motivo concerne il mendacio e l’autotutela doverosa ex art. 21-nonies, comma 2-bis. Il Collegio aderisce alla ricostruzione della Corte costituzionale n. 88/2025: il comma 2-bis configura un’ipotesi di autotutela doverosa parziale, che consente l’esercizio del potere oltre il termine decadenziale, senza vincolare gli esiti. La doverosità opera nell’an, ma non comprime la discrezionalità sul quid e sul quomodo.

Nel caso concreto, il riesame è stato attivato a circa trent’anni dal rilascio dei titoli e coinvolge soggetti diversi dai richiedenti originari. Le informazioni fuorvianti furono rese dal costruttore, non dagli attuali proprietari. In tale ipotesi prevalgono le ragioni dell’affidamento e della certezza del diritto, difettando la rimproverabilità degli acquirenti.

Il richiamo all’art. 27 d.P.R. n. 380/2001 è inconferente: il potere repressivo presuppone un intervento eseguito sine titulo o sulla base di un titolo annullato. Validati i titoli, anche il terzo motivo sull’ordinanza di demolizione cade. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese.