Sale and lease back, plusvalenza ripartita sulla durata del leasing (Cass. civ. Sez. V n. 26482 del 08.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di determinazione del reddito d’impresa, le plusvalenze derivanti dalla cessione di un bene in forza di un contratto di sale and lease back vanno contabilizzate ripartendo la somma finanziata in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria, in applicazione del principio contabile IAS 17. I principi contabili internazionali, ispirati al criterio della prevalenza della sostanza sulla forma e recepiti dal regolamento CE n. 1606 del 2002, richiamato dall’art. 83 del TUIR, pur non applicandosi ai soggetti che non se ne avvalgono per la redazione del bilancio, non sono espressamente derogati dalla legislazione tributaria. Essi trovano anzi traduzione nell’art. 2425-bis, comma 4, cod. civ. Ne consegue che la rateizzazione quinquennale prevista dall’art. 86, comma 4, del TUIR non impone la tassazione integrale della plusvalenza nell’esercizio della cessione.

Il Fatto

Una società di persone, insieme ai propri soci, impugnava gli avvisi di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria aveva recuperato a tassazione la plusvalenza derivante da un’operazione di sale and lease back. La società aveva alienato un immobile commerciale realizzando una plusvalenza e l’aveva rateizzata in dieci anni, corrispondenti alla durata del contratto di locazione finanziaria. Secondo l’Ufficio, invece, l’art. 86 del TUIR consentiva la rateizzazione in massimo cinque anni.

La Commissione tributaria provinciale aveva parzialmente accolto i ricorsi riuniti e la Commissione tributaria regionale aveva confermato la decisione, qualificando l’operazione come finanziamento e ammettendo la ripartizione della plusvalenza sulla durata del leasing. L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo di violazione di legge.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è infondato. La Corte muove dalla qualificazione sostanziale dell’operazione: nel sale and lease back, la vendita del bene e la sua contestuale locazione finanziaria al venditore costituiscono un’unica operazione economica di finanziamento, nella quale la somma erogata va ripartita lungo la durata contrattuale.

Il Collegio richiama la propria giurisprudenza più recente, secondo cui le plusvalenze da cessione con sale and lease back devono essere contabilizzate ripartendo la somma finanziata in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria, in applicazione del principio contabile IAS 17. Vengono richiamati i precedenti Cass. n. 3886/2024, Cass. n. 20327 del 2022 e Cass. n. 15024 del 2020.

Il fondamento di tale soluzione è duplice. Da un lato, i principi contabili internazionali sono ispirati al criterio della prevalenza della sostanza sulla forma e sono recepiti dal regolamento CE n. 1606 del 2002, richiamato dall’art. 83 del TUIR. Dall’altro, pur non applicandosi ai soggetti che non se ne avvalgono per la redazione del bilancio, essi non risultano espressamente derogati dalla legislazione tributaria e trovano traduzione nell’art. 2425-bis, comma 4, cod. civ.

La Corte respinge quindi la tesi dell’Agenzia, secondo cui la rilevanza fiscale dell’imputazione temporale civilistica sarebbe stata introdotta solo dal gennaio 2016 con la modifica dell’art. 83 del TUIR. La C.T.R. si era già conformata ai principi esposti, con conseguente insussistenza dell’error in iudicando denunciato. Il ricorso è pertanto respinto.

Nulla è disposto per le spese. Non si fa luogo all’attestazione dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002, essendo l’Agenzia delle entrate esentata, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, dal pagamento delle imposte e tasse gravanti sul processo, ai sensi degli artt. 12, comma 5, del d.l. n. 16 del 2012, convertito con legge n. 44 del 2012, e 158, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 115 del 2002.