Condono edilizio, completamento funzionale e infedeltà dell’istanza (Cons. Stato n. 6110 del 11.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condono edilizio, l’art. 43, comma 5, l. n. 47/1985 va interpretato nel senso che le strutture realizzate, per le quali si invoca la sanatoria delle opere non ultimate per effetto di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali, devono presentare una fisionomia tale da rendere riconoscibile il disegno progettuale e la destinazione, necessitando solo di finiture. La nozione di completamento funzionale implica uno stato di avanzamento che consenta potenzialmente la fruizione dell’opera, salve le sole finiture. Nei manufatti a destinazione non residenziale occorre che l’identità funzionale emerga con assoluta chiarezza. La difformità tra opere dichiarate nella domanda e opere effettivamente realizzate integra dichiarazione infedele ed è ragione preclusiva dell’assentibilità dell’istanza e della formazione del silenzio assenso. La richiesta riferita a un unico manufatto non è suscettibile di accoglimento parziale.

Il Fatto

Gli appellanti hanno impugnato davanti al TAR Campania, Sezione staccata di Salerno, il diniego opposto dal Comune alla loro istanza di condono edilizio del 1986, relativa a un fabbricato su tre livelli edificato senza permesso di costruire, nonché gli atti del procedimento e le precedenti ordinanze di demolizione. Il diniego si fondava su tre rilievi: l’esecuzione di consistenti interventi successivi al termine di legge, il mancato completamento funzionale per la destinazione d’uso indicata e la trasmissione di documentazione tecnica palesemente infedele.

Il TAR ha respinto il ricorso, escludendo che le opere fossero state ultimate entro il 1° ottobre 1983 e qualificando gli interventi successivi come opere non di mero completamento. Ha inoltre rilevato l’infedeltà dell’istanza, negato l’ammissibilità di un accoglimento parziale e la configurabilità del silenzio assenso, escludendo l’applicabilità dell’art. 43, comma 5, l. n. 47/1985. Da qui l’appello, con cui la parte ripropone le censure disattese in primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Il primo nucleo argomentativo riguarda il completamento funzionale. La parte sosteneva che l’ultimazione delle opere era stata preclusa dal sequestro giudiziario disposto nel settembre 1983 e che la consistenza plano-volumetrica dell’immobile non era mutata. La Sezione osserva che le opere realizzate in epoca successiva non attengono a interventi strettamente necessari alla funzionalità delle strutture già edificate, avendo invece radicalmente modificato l’immobile, fino a imprimergli una destinazione diversa: in luogo di opere preordinate ad attività industriale o artigianale, sono stati realizzati due appartamenti con accessori.

Richiamando la propria giurisprudenza, il Collegio precisa che il completamento funzionale presuppone manufatti che abbiano già acquistato una fisionomia riconoscibile nel disegno progettuale e nella destinazione e che debbano essere soltanto completati ai fini della fruibilità. Per i manufatti non residenziali è richiesta la riconoscibilità inequivoca dell’identità funzionale dell’opera.

Il raffronto tra l’ordinanza di demolizione dell’ottobre 1983, adottata in esito agli accertamenti dei Carabinieri, e la successiva ordinanza del 1988 dimostra che le opere oggetto della domanda non erano state realizzate entro il termine di legge, emergendo una evidente discordanza rispetto a quanto dichiarato. L’istruttoria ha inoltre evidenziato, attraverso l’esame dell’atto di vendita del 1990, una consistenza immobiliare radicalmente difforme: in luogo della destinazione industriale/artigianale dichiarata per quasi 800 mq, sono stati edificati e alienati due distinti appartamenti con accessori. Il Collegio valorizza anche la dichiarazione sostitutiva del richiedente che attesta l’ultimazione dei lavori nel 1992.

Da ciò deriva la qualificazione dell’istanza come infedele, con preclusione della formazione del silenzio assenso: qualsiasi modifica sostanziale rispetto alla domanda originale, come il frazionamento di unità immobiliari non rappresentato, preclude l’accoglimento tacito. La Sezione esclude poi che l’amministrazione dovesse valutare l’assentibilità alla luce delle discipline sopravvenute, poiché gli interessati erano onerati di presentare una specifica istanza di conversione e i presupposti delle sanatorie straordinarie sono differenti, anche considerando che l’intervento insiste in area vincolata sotto il profilo paesaggistico-ambientale.

Infine, è escluso l’accoglimento parziale dell’istanza: la richiesta è stata avanzata per l’intero fabbricato, con connotazione fisica unitaria e non scindibile. Il Collegio nega anche le carenze di motivazione e di istruttoria, confermando integralmente la sentenza impugnata e condannando gli appellanti alle spese.