La planimetria catastale allegata all’istanza di autorizzazione prova l’epoca dell’abuso (TAR Lazio n. 695 del 25.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
La planimetria catastale, di per sé considerata, non è idonea a comprovare l’abusività edilizia per la sua valenza prettamente fiscale. Essa acquisisce però valenza probatoria prevalente quando il dante causa dell’attuale proprietario l’abbia allegata a un’istanza di autorizzazione edilizia, attestando con ciò che lo stato rappresentato corrispondeva alla reale conformazione dell’immobile a quella data. In tal caso gli interventi non risultanti dalla planimetria si collocano correttamente in epoca successiva. L’onere di provare la risalenza del manufatto a epoca anteriore al 1967 grava sul privato interessato, unico soggetto nella disponibilità dei documenti; la prova deve essere rigorosa e fondata su elementi oggettivi e univoci, e l’incertezza ridonda a suo danno. L’ordine di demolizione è atto vincolato e non richiede motivazione sull’interesse pubblico concreto, né le garanzie partecipative di cui alla legge n. 241/1990.

Il Fatto

La ricorrente ha impugnato l’ordinanza di demolizione con cui il Comune le ha ingiunto la rimozione di una serie di interventi realizzati sul proprio immobile, difformi rispetto alla planimetria catastale del 10 settembre 1964 e all’autorizzazione del 1976, e privi di permesso di costruire, autorizzazione paesaggistica e autorizzazione sismica. Gli abusi contestati comprendevano la diversa distribuzione degli ambienti interni, l’abbassamento del solaio di copertura con conseguente ricavo di un nuovo piano abitativo, la realizzazione di un terrazzo collegato all’appartamento e, sull’immobile secondario, l’innalzamento del solaio e il cambio di destinazione d’uso da locale di sgombero ad abitazione.

La proprietaria dell’immobile confinante ha spiegato intervento ad opponendum, deducendo i concreti pregiudizi alle proprie luci e vedute. Il Tribunale ha dapprima sospeso gli atti impugnati e richiesto al Comune una relazione documentata, poi ha trattenuto la causa in decisione.

La Motivazione della Corte

In via preliminare il Collegio ha rilevato la tardività della documentazione depositata dalla ricorrente a corredo della replica, perché prodotta oltre il termine dell’art. 73, comma 1, ultimo inciso, cod. proc. amm., con conseguente impossibilità di esaminarne il contenuto. Ha poi disatteso l’eccezione di inammissibilità dell’intervento, osservando che l’interveniente non si è limitata a invocare la vicinitas, ma ha allegato e documentato pregiudizi concreti in termini di aria, prospetto e luce, così sostanziando l’interesse ad agire anche nel corso del giudizio, in linea con la Adunanza Plenaria n. 22/2020.

Nel merito il ricorso è stato respinto. Il Tribunale non ha negato l’orientamento che esclude l’idoneità della planimetria catastale, in sé, a comprovare l’abusività. Ha però ritenuto dirimente che nella specie fosse stato il dante causa della ricorrente ad allegare quella planimetria all’istanza di autorizzazione del 1976: in tal modo egli stesso ha attestato quale fosse il reale stato dell’immobile a quella data. La planimetria acquisita agli atti del Comune non riportava alcuno degli interventi colpiti dall’ordinanza; analoga conclusione è stata tratta dalla fotografia parimenti allegata all’istanza, in cui il terrazzo non compariva, e dal confronto documentale prodotto dall’interveniente.

Il Collegio ha quindi respinto gli argomenti difensivi fondati sulla risalente data di costruzione dell’immobile: oggetto del contendere non è tale data, ma quella successiva in cui la conformazione è mutata, correttamente collocata dal Comune in epoca posteriore al 1976. Ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui l’onere di provare la consistenza dell’immobile anteriormente al 1967 grava sul privato, con prova rigorosa e fondata su documentazione certa e univoca (ex multis Cons. Stato n. 570/2022 e n. 1086/2023). Ha inoltre escluso valore alla prova testimoniale, tipicamente inidonea in materia, e alle argomentazioni congetturali della perizia di parte.

Quanto agli asseriti rischi per la stabilità del fabbricato, il Tribunale ha osservato che essi non incidono sulla legittimità dell’ordine demolitorio, atto vincolato, potendo trovare spazio in sede esecutiva ove il ricorrente ne alleghi e comprovi i presupposti. Infine, sulla motivazione, ha ribadito che la natura vincolata del provvedimento esclude l’onere di motivare sull’interesse pubblico concreto (dopo Adunanza Plenaria n. 9/2017), e che al procedimento non si applicano le garanzie partecipative, non avendo la ricorrente dedotto alcun elemento idoneo a determinare un diverso esito ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990. Le spese sono state integralmente compensate; il compenso del difensore, ammesso il patrocinio a spese dello Stato, è stato liquidato in euro 3.000,00.