Art. 1122-ter c.c. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
L’art. 1122-ter c.c. disciplina l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio, attribuendone la decisione all’assemblea condominiale e collocando la materia sul piano della gestione collettiva del bene comune, distinta dall’iniziativa autonoma del singolo condomino.
La norma si inserisce in un ambito in cui l’esigenza di sicurezza si confronta con la tutela della riservatezza dei condomini e dei terzi. L’iniziativa individuale del singolo condomino resta valutata secondo criteri diversi, riconducibili soprattutto all’art. 1102 c.c. e ai limiti di liceità della ripresa di spazi comuni o altrui.
Cosa prevede l’articolo
Il primo dato sistematico riguarda la distinzione tra impianto deliberato dall’assemblea e telecamera installata dal singolo condomino: l’art. 1122-ter governa l’impianto sulle parti comuni approvato collegialmente, mentre le controversie su dispositivi individuali richiedono di verificare se vi sia effettiva ripresa di parti comuni o di proprietà altrui, con possibile fuoriuscita dall’ambito proprio della norma quando l’inquadratura resti confinata alla sfera del singolo (Cass. civ., ord. n. 14969/2022; Corte d’Appello di Brescia, n. 101/2025; Corte d’Appello di Ancona, n. 111/2025).
Il presupposto materiale della norma è quindi l’interferenza dell’impianto con le parti comuni: se le telecamere riprendono cortili, pianerottoli, portoni, anditi o altre aree comuni, la fattispecie rientra nella disciplina assembleare; se la prova tecnica dimostra che la visuale è limitata all’esterno immediato della proprietà esclusiva dell’installante, la norma tende a non operare in senso proprio (Corte d’Appello di Brescia, n. 101/2025; Corte d’Appello di Ancona, n. 111/2025).
Quanto al quorum deliberativo, dopo la riforma l’impianto di videosorveglianza sulle parti comuni è approvabile a maggioranza, in coordinamento tra art. 1122-ter e art. 1136 c.c.: i profili di riservatezza non impongono di per sé l’unanimità (Cass. civ., ord. n. 14969/2022). La giurisprudenza di merito conferma la validità della delibera adottata con le maggioranze richieste dalla disciplina condominiale, riconoscendo nell’approvazione assembleare il titolo dell’intervento sulle parti comuni (Tribunale di Venezia, n. 3419/2025).
Applicazione pratica
La delibera assembleare non basta da sola a rendere lecito ogni assetto dell’impianto: il titolo condominiale dell’installazione non elimina il controllo sulla conformità del trattamento ai principi di necessità, proporzionalità e finalità. Si tratta di un doppio controllo — verifica condominiale sulla corretta deliberazione dell’intervento e verifica sostanziale sulla concreta configurazione dell’impianto, che deve restare limitato a quanto necessario per le esigenze di sicurezza senza estendersi in modo sproporzionato a spazi privati o a zone comuni non giustificate (Tribunale di Venezia, n. 3419/2025; Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, sent. n. 2932/2024; Tribunale di Cosenza, n. 85/2025).
Sul piano probatorio assumono rilievo l’angolo di visuale, la direzione del dispositivo, l’orientabilità, l’eventuale presenza di audio, la possibilità di registrazione, il mascheramento software e la reale difficoltà di alterarlo (Corte d’Appello di Brescia, n. 101/2025; Tribunale di Cosenza, n. 85/2025; Corte d’Appello di Salerno, n. 39/2025). La CTU tecnico-informatica è spesso decisiva per accertare se le telecamere insistano su parti comuni, se il sistema sia orientabile, se il mascheramento sia effettivo e quale sia la reale estensione della ripresa (Corte d’Appello di Brescia, n. 101/2025; Corte d’Appello di Ancona, n. 111/2025; Tribunale di Venezia, n. 3419/2025). La CTU, tuttavia, non può supplire alle carenze radicali dell’allegazione: chi contesta l’impianto deve indicare in modo specifico quali spazi verrebbero ripresi e quale concreto pregiudizio ne deriverebbe, non essendo sufficiente la prospettazione di un rischio generico (Tribunale di Palmi, n. 224/2025; Corte d’Appello di Ancona, n. 111/2025; Corte d’Appello di Salerno, n. 39/2025). Fotografie esterne e perizie di parte prive di accesso effettivo al sistema hanno perciò valore soltanto indiziario, mentre prevalgono gli accertamenti sul funzionamento reale dell’impianto (Corte d’Appello di Ancona, n. 111/2025; Corte d’Appello di Salerno, n. 39/2025).
Sul contenuto della delibera, non è richiesta la verbalizzazione analitica di ogni dichiarazione né l’indicazione minuziosa di ogni dettaglio tecnico, purché risultino l’oggetto della decisione, i voti espressi, l’individuazione generale delle aree da sorvegliare e l’affidamento dell’esecuzione a un soggetto qualificato (Tribunale di Venezia, n. 3419/2025). Resta però un limite ulteriore: la delibera è annullabile se approva l’affidamento dei lavori senza adeguata informazione sul preventivo di spesa o senza verifica dell’idoneità tecnico-professionale dell’appaltatore, con richiamo alla disciplina sulla sicurezza nei cantieri (Tribunale di Tivoli, n. 44/2024). L’art. 1122-ter non esaurisce quindi da solo il giudizio di validità della delibera, che può presentare vizi relativi alla corretta formazione della volontà assembleare, alla completezza informativa sulla spesa e alla regolarità dell’affidamento esecutivo.
Sul piano sostanziale, il bilanciamento tra sicurezza e riservatezza ammette la videosorveglianza quando la misura è giustificata da esigenze concrete e resta proporzionata, e la rende illecita quando il dispositivo è orientabile verso spazi privati o comuni senza necessità, o consente un controllo eccedente la finalità dichiarata (Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, sent. n. 2932/2024; Tribunale di Cosenza, n. 85/2025). La possibilità astratta di una futura manipolazione dell’impianto non basta, da sola, a dimostrare la lesione della privacy, se manca la prova che l’alterazione sia intervenuta o che il sistema riprenda effettivamente zone non consentite (Corte d’Appello di Brescia, n. 101/2025). La presenza di funzioni audio o di registrazione costituisce elemento di maggiore gravità e richiede un vaglio più rigoroso di proporzionalità (Corte d’Appello di Salerno, n. 39/2025; Tribunale di Cosenza, n. 85/2025).
Quanto ai rimedi, la tutela è prevalentemente inibitoria e ripristinatoria: il giudice può ordinare la rimozione dell’impianto illegittimo, ma può anche imporre misure meno drastiche e proporzionate, quali il riposizionamento della telecamera, la limitazione dell’angolo di ripresa, il blocco dei meccanismi di orientamento, l’adozione di dispositivi fissi non manovrabili o il trasferimento del sistema all’interno della proprietà esclusiva (Tribunale di Cosenza, n. 85/2025; Corte d’Appello di Salerno, n. 39/2025; Corte d’Appello di Brescia, n. 101/2025). La domanda risarcitoria è trattata con maggiore rigore: il danno non patrimoniale da lesione della riservatezza non è in re ipsa (per il fatto stesso) e richiede allegazione e prova sia del pregiudizio sia del relativo nesso causale (Tribunale di Cosenza, n. 85/2025; Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, sent. n. 2932/2024; Tribunale di Palmi, n. 224/2025). Sul piano processuale, la rimozione o modifica dell’impianto nel corso del giudizio può determinare la cessazione della materia del contendere quanto alla domanda ripristinatoria, restando da esaminare i soli capi residui (Tribunale di Palmi, n. 224/2025).
Giurisprudenza
Distinzione impianto assembleare/individuale e quorum deliberativo
Problema: se la videosorveglianza sulle parti comuni richieda l’unanimità e come si distingua dall’iniziativa individuale.
Principio: l’art. 1122-ter governa l’impianto deliberato collegialmente sulle parti comuni ed è approvabile a maggioranza, in coordinamento con l’art. 1136 c.c.; i dispositivi individuali si valutano con criteri autonomi.
Conseguenza pratica: l’assemblea può deliberare senza necessità di unanimità; le contestazioni su telecamere individuali seguono la disciplina dell’art. 1102 c.c. (Cass. civ., ord. n. 14969/2022).
Validità della delibera e doppio controllo
Problema: quale contenuto minimo debba avere la delibera e se essa esaurisca il giudizio di liceità dell’impianto.
Principio: la delibera è valida se risultano oggetto, voti, aree generali da sorvegliare ed esecutore qualificato, ma il titolo condominiale non esime dal controllo su necessità, proporzionalità e finalità della configurazione concreta.
Conseguenza pratica: il giudizio si articola su due livelli, formale e sostanziale, entrambi necessari (Tribunale di Venezia, n. 3419/2025).
Bilanciamento sicurezza-riservatezza e onere probatorio
Problema: come valutare la liceità concreta dell’impianto e la fondatezza della domanda risarcitoria.
Principio: rilevano angolo di visuale, orientabilità, audio e mascheramento; il danno da lesione della privacy non è automatico e richiede prova del pregiudizio e del nesso causale; i rimedi vanno graduati secondo proporzionalità.
Conseguenza pratica: chi agisce deve fornire prova tecnica concreta, non bastando allegazioni generiche (Tribunale di Cosenza, n. 85/2025).
Configurazione concreta e prova del pregiudizio
Problema: quando l’orientamento dell’impianto renda illecita la videosorveglianza.
Principio: la misura è lecita se giustificata da esigenze concrete e proporzionata; diventa illecita se orientata senza necessità verso spazi privati; il risarcimento richiede prova specifica.
Conseguenza pratica: la valutazione resta ancorata al caso concreto, non a presunzioni (Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, sent. n. 2932/2024).
Elementi tecnici rilevanti e manipolazione ipotetica
Problema: se il rischio di futura manomissione dell’impianto sia sufficiente a fondare la domanda.
Principio: rilevano angolo, direzione, orientabilità, audio e mascheramento; la mera possibilità astratta di manipolazione futura non basta senza prova che l’alterazione sia intervenuta.
Conseguenza pratica: ammessi rimedi proporzionati, come il riposizionamento, in alternativa alla rimozione totale (Corte d’Appello di Brescia, n. 101/2025).
Onere di allegazione specifica e limiti della CTU
Problema: se la CTU possa sopperire ad allegazioni generiche sul pregiudizio lamentato.
Principio: la CTU non supplisce alle carenze radicali dell’allegazione; occorre indicare specificamente gli spazi ripresi e il pregiudizio concreto; fotografie e perizie unilaterali hanno valore solo indiziario.
Conseguenza pratica: le domande fondate su un rischio generico vanno respinte (Corte d’Appello di Ancona, n. 111/2025).
Audio, registrazione e proporzionalità rafforzata
Problema: come incidano le funzioni audio e di registrazione sul giudizio di proporzionalità.
Principio: tali funzioni ampliano l’incidenza del sistema sulla sfera personale e impongono un vaglio più rigoroso; anche qui la CTU non supplisce ad allegazioni carenti.
Conseguenza pratica: preferiti rimedi conformativi e proporzionati rispetto alla rimozione integrale, quando l’illiceità sia eliminabile con accorgimenti tecnici (Corte d’Appello di Salerno, n. 39/2025).
Cessazione della materia del contendere e rigore risarcitorio
Problema: effetti della rimozione o modifica dell’impianto nel corso del giudizio e prova del danno.
Principio: la CTU non supplisce a carenze di allegazione; il risarcimento non è automatico; la rimozione o modifica dell’impianto durante il giudizio determina cessazione della materia del contendere sulla domanda ripristinatoria.
Conseguenza pratica: restano da esaminare i soli capi residui della domanda (Tribunale di Palmi, n. 224/2025).
Vizi della delibera relativi a spesa e affidamento dei lavori
Problema: se la delibera che approva l’impianto possa essere annullata per ragioni estranee alla videosorveglianza in sé.
Principio: la delibera è annullabile se manca adeguata informazione sul preventivo di spesa o sull’idoneità tecnico-professionale dell’appaltatore, con richiamo alla disciplina sulla sicurezza nei cantieri.
Conseguenza pratica: la validità della delibera va verificata anche sotto il profilo della corretta formazione della volontà assembleare e della regolarità dell’affidamento esecutivo (Tribunale di Tivoli, n. 44/2024).
Errori frequenti
- Ritenere che la sola delibera condominiale legittimi qualsiasi configurazione dell’impianto, senza verifica di necessità e proporzionalità.
- Confondere l’impianto condominiale deliberato con l’iniziativa individuale, applicando all’uno i criteri propri dell’altro.
- Presumere che la videosorveglianza sulle parti comuni richieda l’unanimità anziché la maggioranza.
- Contestare l’impianto con allegazioni generiche, senza indicare gli spazi ripresi e il pregiudizio concreto.
- Sottovalutare la rilevanza di audio e funzione di registrazione nel giudizio di proporzionalità.
- Considerare il danno da lesione della privacy come automatico, senza fornire prova del pregiudizio e del nesso causale.
- Trascurare i profili di corretta formazione della delibera relativi al preventivo di spesa e alla qualificazione dell’appaltatore.
Collegamenti
Art. 1102 c.c. — uso della cosa comune, criterio di riferimento per le installazioni individuali. Art. 1136 c.c. — maggioranze assembleari, coordinato con l’art. 1122-ter c.c. per l’approvazione dell’impianto.
Una parte della giurisprudenza richiamata riguarda installazioni del singolo condomino o questioni processuali e probatorie contigue, utilizzate soprattutto in funzione di coordinamento sistematico e di precisazione dei criteri di accertamento (Corte d’Appello di Ancona, n. 111/2025; Tribunale di Palmi, n. 224/2025; Tribunale di Tivoli, n. 44/2024). Altra parte, che richiama i precedenti più direttamente attinenti al testo dell’art. 1122-ter c.c., è rappresentata da Cass. civ., ord. n. 14969/2022, Tribunale di Venezia, n. 3419/2025, Corte d’Appello di Brescia, n. 101/2025, Corte d’Appello di Ancona, n. 111/2025, Tribunale di Tivoli, n. 44/2024 e Tribunale di Cosenza, n. 85/2025.
L’evoluzione degli orientamenti mostra alcune linee abbastanza nitide: il consolidamento del principio per cui l’impianto di videosorveglianza sulle parti comuni è deliberabile a maggioranza; la crescente precisione nel distinguere l’impianto condominiale dall’iniziativa individuale; la centralità sempre più forte della prova tecnica sul campo visivo e sulla reale invasività del sistema; la tendenza a privilegiare rimedi conformativi e proporzionati rispetto alla rimozione totale, quando l’illiceità sia eliminabile con accorgimenti tecnici. Ne risulta un assetto in cui la legittimità della videosorveglianza condominiale dipende non dalla sola delibera, ma dalla concreta configurazione dell’impianto, accertata attraverso la prova tecnica e bilanciata con le esigenze di riservatezza dei condomini.
Nota della Redazione
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