Impugnazione delle decisioni dell’assemblea dei rappresentanti del supercondominio (Cass. civ. Sez. II n. 8254 del 28.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
La decisione assunta dall’assemblea dei rappresentanti dei condomini di un supercondominio, ai sensi del terzo e quarto comma dell’art. 67 disp. att. c.c., può essere impugnata da ogni singolo condomino, il quale, ai fini del termine e delle condizioni di cui all’art. 1137, secondo comma, c.c., va considerato assente, dissenziente o astenuto solo se tale sia rimasto il rispettivo rappresentante. Le norme richiamate impongono la nomina del rappresentante per l’esercizio dei diritti amministrativi in materia di gestione ordinaria delle parti comuni e di nomina dell’amministratore, non anche per l’esercizio della tutela processuale. La legittimazione all’impugnazione non spetta perciò in via esclusiva al rappresentante o all’amministratore del condominio; se il rappresentante ha votato a favore, la tutela dei condomini passa per le regole del mandato.

Il Fatto

Un condomino, proprietario di un appartamento compreso in un edificio facente parte di un supercondominio, impugnava la delibera dell’assemblea dei rappresentanti che aveva approvato il consuntivo. Il Giudice di pace aveva dichiarato il difetto di legittimazione attiva dei singoli condomini; il Tribunale, in appello, aveva confermato la decisione, escludendo che il condomino potesse dolersi del riparto delle spese e dell’inserimento nel bilancio di alcune voci, tra cui la sostituzione di un tubo dell’acqua fredda, le spese del giardino e le “varie ed eventuali”.

Il condomino ricorreva per cassazione, deducendo la violazione della disciplina sul supercondominio e prospettando, in via subordinata, un contrasto con gli artt. 23, 24 e 25 Cost. Il supercondominio intimato non svolgeva attività difensive.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i motivi, tutti incentrati sulla legittimazione del singolo condomino a impugnare le decisioni dell’assemblea dei rappresentanti. Richiamando la propria ordinanza n. 2406 del 2024, ribadisce che il supercondominio sorge ipso iure et facto, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomini autonomi, dai quali resta distinto.

I beni comuni all’intero complesso sono gestiti mediante le deliberazioni dei propri organi: l’assemblea di tutti i proprietari, l’assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c. e l’amministratore del supercondominio. La norma configura una delega collettiva obbligatoria in favore del rappresentante, con funzione di semplificazione della convocazione e della formazione della volontà collegiale dei condomini complessi.

Il rappresentante di ciascun condominio non svolge in tale sede le mansioni di amministratore e non ha poteri decisori propri: deve attendere che si formi, all’interno del singolo condominio, una specifica volontà, che si limiterà a esprimere col voto, rispondendo secondo le regole del mandato. Ne deriva una separazione tra titolarità delle quote e legittimazione all’esercizio dei diritti di partecipazione assembleare.

Poiché la delega è imposta solo per l’esercizio dei diritti amministrativi di gestione ordinaria e di nomina dell’amministratore, resta estranea all’ambito di operatività dell’art. 67 disp. att. c.c. la tutela processuale. Il singolo condomino è dunque legittimato a impugnare la decisione dell’assemblea dei rappresentanti alle condizioni dell’art. 1137 c.c., purché il rappresentante sia stato assente, dissenziente o astenuto. Se invece il rappresentante ha contribuito col voto favorevole, la tutela attiene a vizi della delega o a carenze del potere di rappresentanza e trova attuazione secondo le regole del mandato.

La Corte corregge quindi la motivazione del giudice di merito, che aveva negato in radice la legittimazione del condomino, ma rigetta il ricorso: la delibera era stata approvata all’unanimità dei rappresentanti, tra cui quello del condominio di appartenenza del ricorrente, con voto favorevole. Il dispositivo della sentenza impugnata è conforme a diritto, benché erroneamente motivato. Le questioni di legittimità costituzionale sono dichiarate manifestamente infondate.