Abusi edilizi in area vincolata e unitarietà funzionale del compendio (Cons. Stato n. 5644 del 14.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di una pluralità di opere abusive tra loro collegate, eseguite su manufatti non dimostrati come legittimi o pienamente sanati, l’Amministrazione applica correttamente la sanzione demolitoria prevista per la nuova costruzione e non quella più lieve prevista per la ristrutturazione edilizia. Rileva l’accertamento in concreto compiuto dagli Uffici, non il dato nominalistico della terminologia adottata nel provvedimento. Non è consentita la prosecuzione dei lavori di completamento su opere abusive sino all’eventuale intervento della sanatoria, e ciascun intervento accessorio ripete le caratteristiche di abusività dell’opera principale. In area soggetta a vincolo paesaggistico-ambientale, la dimensione funzionale unitaria del compendio impone il nulla osta dell’Ente Parco sull’intero intervento, a prescindere dall’epoca di realizzazione di ciascun manufatto.

Il Fatto

Le appellanti sono proprietarie pro quota di un compendio immobiliare composto da cinque corpi di fabbrica di risalente costruzione, situato in area soggetta a vincolo paesaggistico-ambientale e ricadente nel perimetro del Parco dell’Appia Antica. A seguito di sopralluogo della Polizia locale venivano accertati sette interventi edilizi eseguiti sine titolo abilitativo.

Con determinazione dirigenziale, Roma Capitale ingiungeva la demolizione e la riduzione in pristino ai sensi dell’art. 15 della L.R. Lazio n. 15/2008, con avvertimento che l’inottemperanza nel termine di sessanta giorni avrebbe comportato l’acquisizione gratuita dei manufatti al patrimonio comunale. Il TAR Lazio, Sezione Seconda, respingeva il ricorso con sentenza n. 12352 del 17 giugno 2024. Le proprietarie propongono appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto il primo motivo, con cui si contesta l’applicazione dell’art. 15 in luogo dell’art. 16 della L.R. Lazio n. 15/2008. Il Collegio osserva che il TAR ha correttamente rilevato come l’Amministrazione, in presenza di una pluralità di opere abusive collegate ed eseguite su manufatti non dimostrati come legittimi o pienamente sanati, abbia applicato la sanzione demolitoria riservata alla nuova costruzione. Non risulta provata alcuna coincidenza tra le opere descritte nel provvedimento e quanto oggetto di precedenti concessioni in sanatoria o di domande di condono pendenti.

La Corte ribadisce un criterio di tutela sostanziale: occorre fare riferimento non al dato nominalistico della terminologia adottata dall’Amministrazione, che parla di “ristrutturazione”, bensì all’accertamento in concreto compiuto dagli Uffici e alla documentazione acquisita. Da essa emerge che gli interventi hanno integrato modifiche, ampliamenti, mutamenti di destinazione, alterazioni dei prospetti, collegamenti funzionali tra unità distinte e trasformazioni complessive del compendio, in assenza di prova della corrispondenza con pregresse sanatorie o istanze pendenti.

Quanto agli abusi accessori, il Collegio richiama la giurisprudenza per cui non è consentita la prosecuzione dei lavori di completamento su opere abusive fino all’eventuale intervento della sanatoria, indicando Cons. Stato, Sez. VI, n. 188 dell’11 gennaio 2022. Ciascun intervento derivava quindi la propria abusività dall’immobile cui accedeva e ne seguiva il regime sanzionatorio.

Il Collegio esclude poi la piena sovrapponibilità tra i manufatti contestati e quelli oggetto di precedenti concessioni. In pendenza di sanatoria non possono eseguirsi ulteriori interventi senza il rispetto della procedura di cui all’art. 35, comma 13, della legge n. 47/1985, che esige notifica dell’intendimento, documentazione certa sullo stato dei luoghi e, nei casi previsti, i pareri delle amministrazioni competenti.

Infine, pur concorrendo plurimi interventi di trasformazione, gli stessi ricadono in una proprietà unitaria e assumono una dimensione funzionale unitaria riferita all’intero compendio, indipendentemente dall’epoca di realizzazione di ciascun intervento. Si rendeva perciò necessario il nulla osta dell’Ente Parco sull’intero intervento. L’appello è respinto, con condanna alle spese.