Abusi edilizi da valutare nel loro complesso e non atomisticamente (Cons. Stato n. 10084 del 16.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
Gli abusi edilizi non possono formare oggetto di una considerazione atomistica, ma devono essere apprezzati nel loro complesso, onde stabilire se abbiano determinato una trasformazione del territorio o un incremento di carico urbanistico e se abbiano natura di pertinenza. Ne consegue che, una volta esclusa la sussistenza degli abusi di maggiori dimensioni, risulta ardua l’affermazione di abusi di più modesta entità, strutturalmente e funzionalmente collegati ai primi. Gli interventi che non determinano alcun incremento di carico urbanistico — quali la diversa distribuzione interna degli ambienti senza aumento di superficie e volume, un soppalco di modeste dimensioni e pensiline a protezione dei balconi — non necessitano del previo titolo edilizio e non possono essere colpiti da ingiunzione di demolizione. L’accertamento tecnico disposto in appello, se fondato su obiettivi elementi documentali non smentiti, è idoneo a superare la contestazione amministrativa.

Il Fatto

La società ricorrente impugnava l’ingiunzione n. 42/2016 con cui il Comune aveva ordinato la demolizione di opere abusive realizzate tra il 1985 e il 2016 all’interno di un complesso immobiliare adibito a casa vacanze, nella sua disponibilità in forza di un contratto di leasing finanziario. Le opere contestate comprendevano la chiusura di un portico di ingresso con incremento di superficie e volume, un soppalco interno, due pensiline a protezione dei balconi, una diversa distribuzione interna del primo piano, l’aumento di altezza di due locali e un asserito frazionamento con incremento del carico insediativo.

Il TAR respingeva il ricorso ritenendo che le opere avessero determinato un incremento di volumi e superfici non consentito dal P.R.G. vigente. In pendenza del giudizio di appello la società presentava una SCIA in sanatoria ex art. 37 d.P.R. n. 380/2001, dichiarata irricevibile dal Comune; il diniego veniva poi annullato dal TAR con sentenza non appellata. Con sentenza non definitiva il Consiglio di Stato disponeva verificazione per accertare se la documentazione di epoca anteriore all’acquisizione del bene smentisse il contestato incremento di volumi e superfici.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’esito della verificazione. Quanto alla chiusura del portico, il verificatore ha accertato, con motivazione condivisa perché frutto di obiettivi elementi documentali non smentiti, che i rilievi fotografici e la planimetria catastale del 1985 dimostrano la preesistenza di un ambiente chiuso, delimitato da infissi sul fronte prospiciente al mare: la datazione dell’intervento come successiva al 2014 è quindi smentita.

Analogo esito riguarda il dedotto frazionamento immobiliare: il verificatore ha accertato che non è stato effettuato alcun frazionamento catastale rispetto alla configurazione del 1973 dell’intero complesso, con conseguente superamento dell’assunto dell’aumento del carico urbanistico nel 1985. Su tali manufatti l’appello è dunque fondato.

Per gli ulteriori manufatti, sui quali il verificatore non si è espresso, il Collegio enuncia il criterio decisivo: per pacifica giurisprudenza amministrativa gli abusi edilizi non possono formare oggetto di una considerazione atomistica, ma vanno valutati nel loro complesso, per stabilire se abbiano prodotto una trasformazione del territorio o un incremento di carico urbanistico e se abbiano natura di pertinenza. Nella specie, la sola circostanza che per i manufatti di maggiori dimensioni sia stata esclusa la sussistenza di abusi rende già ardua l’affermazione di abusi di più modesta entità, strutturalmente e funzionalmente collegati ai primi.

A ciò si aggiunge che gli ulteriori interventi — diversa distribuzione interna degli ambienti al primo piano senza aumento di superficie e volume, soppalco interno di modeste dimensioni, due pensiline a protezione dei balconi — chiaramente non determinano alcun incremento di carico urbanistico e non necessitano pertanto del rilascio del previo titolo edilizio. L’appello è quindi fondato anche in relazione a tali manufatti.

Ne consegue l’accoglimento integrale del gravame e, in riforma della sentenza impugnata, l’annullamento dell’atto impugnato in primo grado. Le spese di lite sono compensate in ragione della natura delle questioni esaminate; le spese della verificazione sono poste a carico dell’appellante per il 50% e dell’Amministrazione appellata per il restante 50%.